这是我搜索到的方法》 -lhq2000(阿伟) @枫下论坛 The Rolia Forum

枫下家园 / 钱财税务 / 刚刚学习到，自住房快要付清，如果refinance 更多贷款拿首付去买大房子自住，老房子出租，贷款利息不能抵押租金收入。是这样的吗？各位房东都是如何处理的？谢谢指点 -gps2(April); 2021-9-1 (#13955810@0) +1

贷款买自住房，在报出租房收入时当然不能抵扣利息。如果出租，就少还出租房贷款，利益最大化。。。 -zzddlljj(告别严冬); 2021-9-1 (#13956393@0)

新房子价格翻番，收入有限。首付打算从老房子refinancing（基本付清）, 这下老房子就有一大堆贷款，反而不能抵扣利息。无解 -gps2(April); 2021-9-2 (#13956971@0)

你没有找对贷款经纪。。我三个月前跟你一样纠结。 -yipianyun9999(🌸🌸🌸); 2021-9-2 {158} (#13957019@0)
。。。我推荐一个给你吧。。前几个月刚刚买了一套。。朋友推荐了这个，我自己也找了RBC home branch 推荐的，后来还是选择了她，感觉她更knowledgeable。微信号：joanjxq

这是cra 的规定，和贷款经济有什么关系。看看Line 8710 给的例子，说的很清楚了。。。 -zzddlljj(告别严冬); 2021-9-2 {199} (#13957147@0) +2

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我家买第二个屋子的时候， -yipianyun9999(🌸🌸🌸); 2021-9-2 {350} (#13957212@0)
不知道是refinance还是取line of credit出来，然后做第二份贷款。。。贷款经纪会分析一下，告诉你哪个选择更好。我选了后者。。拿到的贷款利息也非常好，1.28，再加1000$返回。。外面是否有更好的deal? Maybe。。但是接触下来，感觉靠谱就会一直用。后来RBC要match这个deal，但人家是一开始就offer我这deal。所以没有跟我自己的银行做。个人经验分享。。没有任何利益关系在里面

那就是说用line of credit，可以扺扣出租房租金？ -happyelfc(HappyElf); 2021-9-2 (#13957229@0)

利息可以做帐的。投资房。。需要利息做帐，付尽可能小的现金。我的理解是这样的。。其他投资很多套房的可以来分享一下 -yipianyun9999(🌸🌸🌸); 2021-9-2 (#13957232@0)

如果用LOC 而不用refinance，利息就能抵扣出租房租金，那LZ的问题就迎刃而解了 -happyelfc(HappyElf); 2021-9-2 (#13957276@0)
报税的时候填什么表？好像必须只有租房收入才能够抵。 -nolast(nolast); 2021-9-2 (#13957277@0)

我觉得line of credit的利息也不能作为出租房的费用扣除，因为产生利息的目的是为了买自住房。 -rattledrum(小鼓); 2021-9-2 (#13957396@0) +4

楼主问的是能不能抵扣利息，而不是哪个deal好？是不是能抵扣利息，和funds的用途有关。和refinancing 还是 loc没有关系。钱是用来买投资房，就可以抵扣。如果是买自住房，就不行。。。 -zzddlljj(告别严冬); 2021-9-2 (#13957414@0) +5

就是听说这样， -gps2(April); 2021-9-2 (#13957743@0) +3

多谢多谢 -gps2(April); 2021-9-2 (#13957739@0)

按CRA的规定， -rattledrum(小鼓); 2021-9-2 {250} (#13957390@0) +2
贷款用于购买自住房，利息是不能报到出租房的费用的。我的理解，LOC的利息也不行。两个选项：1，卖掉旧自住房，另外贷款买新自住和投资房，交易费用不少；2，旧自住房房租收入，利息不抵扣。还有一个，我看这里很多人选的，旧自住贷款，利息报支出，CRA不查就混过去了。

基本原则是贷款用于投资，就可以抵税，用于自用，就不能抵税。但是，但是事实是自住房转出租房后，贷款利息可以抵税的，因为贷款是为了出租。问题来了，这个贷款现在是为了出租，但是当年贷款申请时是用于自住。那么是以当年为准还是以现在为准？ -abcdefghi(9alphabetic); 2021-9-2 {491} (#13957427@0)
我认为是以现在为准，因为上面说的自住改出租能抵税的事实。因此，我个人认为，自住房在申请转成出租房之前的任何贷款，在转成出租房的那一刻，都成了投资贷款。因此，如果你提前一年refiance自住房，把钱取出来买成黄金埋到地下室。一年后，你把自住改出租，全部利息应该都可以可抵税。而那些黄金你干啥都行，买自住房当然也行。为什么说一年呢？这是我随便说的，如果只把钱提前一天取出来，第二天，自住改投资，那么CRA很自然会追问那钱是不是用于这个出租房的。如果是该成出租房之后的LOC或refinance用于自住，那肯定不行了。

自住房变成出租房，原有的贷款利息当然可以抵抗，因为那些贷款是为了购买这个要出租的房子。楼主的贷款基本还清，re finance 的钱不是用于要出租的这个房子。仔细看看cra 的规定。。。 -zzddlljj(告别严冬); 2021-9-2 (#13957468@0)

假如我30年买了房子，29年前做了refinance买了一个西瓜吃掉了。29年后的现在，那个西瓜的账还在我的mortgage中，这时我自住改出租，我不能全部抵税？CRA查我以前的全部refinance? 这不仅不可能也没有道理，我认为只要你转出租前后没有新的借贷，所有的贷款利息都可抵税 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-9-2 (#13957496@0)

抬杠没有意义，也不能解决楼主的问题... -zzddlljj(告别严冬); 2021-9-2 (#13957658@0)

我是逻辑推理，我相信我说的是对的 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-9-2 (#13957669@0)

贷款经济要新房close半年前就做 refinance, 没有解释为什么。税务问题也没有提。 -gps2(April); 2021-9-2 (#13957746@0)

我觉得应该像9999说的那样，银行是可以给做的。就相当于楼主把房卖给银行，拿到钱以后买了自住房。银行看楼主有钱，就给她loc然后再给贷款。这样，loc的利息和mortgage的利息都可以抵税。甚至可以和银行谈把两项合并。 -anexplorer(页于); 2021-9-2 (#13957537@0)

难道 car 给的例子还不清楚吗？ -zzddlljj(告别严冬); 2021-9-2 {199} (#13957666@0) +1

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很不清楚。CRA的这个例子是房子已经是出租房的例子，当然不可以。但是自住房refinance，一段时间后改成出租，我想全部利息应该是可以全抵税的 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-9-2 (#13957676@0)

能不能 claim 是由funds的用途决定的。你必须证明 Re finance 的几十万是用于出租房的。。。 -zzddlljj(告别严冬); 2021-9-2 (#13957691@0) +1

refinance的时候还是自住房，当然不是用于出租房的,就是用来买西瓜的。CRA哪个条款有要求自住转出租时，要例举前几十年的贷款，还款，再贷款的目的？这明显对老房子不公平，不合理，不会有这种条款的。常识是，转出租前的全部贷款在转出租后都是用于出租目的的。 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-9-2 (#13957725@0)

转出租前的贷款不多了，现在，得到的建议是，一把付清减免罚金，再refinance 用来买新房。这才发现老房子的贷款利息不能抵。如果，买的新房子是出租，可以吧？那自住房咋办，是打算住新房子的 -gps2(April); 2021-9-2 (#13957776@0)

不要付清原来的贷款，至少还能低那些贷款的利息。直接Re finance 就行。不明白罚金是什么？ -zzddlljj(告别严冬); 2021-9-2 (#13957833@0)

目前住房贷款在一家小银行，固定利率。现在联系的是另外一个大银行，可能需要支付小银行的贷款罚金。加快还款，或者还清，剪免罚金 -gps2(April); 2021-9-3 (#13959031@0)

Re finance 是作新房首付啊 -gps2(April); 2021-9-2 (#13957754@0)

我觉得这个例子不适用。 -anexplorer(页于); 2021-9-2 (#13957736@0)

前面分析的都对。但希望cra不查，混过去应该不是楼主想要的答案。那还不如不报出租房租金收入，要混就混大的。。。 -zzddlljj(告别严冬); 2021-9-2 (#13957433@0)

如果几万块可能可以混，咱一直胆小不敢 -gps2(April); 2021-9-2 (#13957757@0)

同意。规定已经说的很清楚了。如果觉得打打擦边球，自己安慰自己觉得可以抵税的话，被CRA查到就很麻烦。我的出租房，CRA也是每年按我自己报税交税就可以，这么多年也没查我。可要是虚报乱报的，没查是OK,查到了那就够喝一壶大的。 -maplevince(二分之一); 2021-9-2 (#13957711@0) +1

Refinancing 数目较多，不能自我安慰 -gps2(April); 2021-9-3 (#13959033@0)

要不买了新房之后，再把老房子卖了，卖的钱还完新房的refinance,然后作为首付再买个房子。 -maplevince(二分之一); 2021-9-3 (#13959186@0)

加拿大当房东是loser -googlebot(bot); 2021-9-2 (#13957705@0) +3
还可以把股票卖掉，买自住房。老房子refinance的钱再把股票买回来就能抵dividen income。合法而且transaction cost不高。 -yoyodi(悠悠); 2021-9-2 (#13957706@0) +1

实在不行只能这样，假定股票还是一个价 -gps2(April); 2021-9-2 (#13957760@0)

能不能抵税就看钱的用途是什么，如果是用来投资，那么可能是可以的。注意是可能，CRA有条款说有时候还不能抵税。如果拿来买自住房就不行。你的情况，是不能抵租金收入 -vvgege(Vvgege); 2021-9-2 (#13958778@0)

我的理解是这样。老老实实交税。不知道平时大家说的又是怎样， -gps2(April); 2021-9-3 (#13959032@0)

CRA的规定是这样的，但是道理和操作上都站不住脚。没有老房子的refinance，哪来的新自住房的首付。没有新自住房，又哪来的投资房。说到底，refinance还是为了投资。 -byly(湖边); 2021-9-3 {228} (#13959162@0) +1

另外老房子的贷款有多少，完全是owner自身情况决定的。假如房主10年前refinance10万给孩子结婚用了，10年后自住改出租，相信CRA不会质疑这10万多出来的贷款。那么5年，3年，1年，6个月呢？这个时间点是多少会引起量变成质变？CRA没有明确指出。

是的。我也觉得CRA的规定不合理，但是设想一下投资者不断从出租房借钱出来，然后抵税也不行。一种变相的方法是，把旧房卖了，再买，然后出租。所有贷款利息是可以抵税的。 -lhq2000(阿伟); 2021-9-3 (#13959365@0)

你说的对，所以要有一个明确的时间。假如说开始出租前一年之前的refinance，都算出租房的费用，就很明确而且合理。之后的取钱出来都不算。 -byly(湖边); 2021-9-3 (#13959723@0)

税法很多地方不是完全合理的，立法追求的也只是基本合理和容易执行。在税法改变之前讨论是不是合理，没什么意义。另外，谁说“CRA不会质疑这10万多出来的贷款”？即使没质疑也不是因为年限，而是量少，如果1000万，你看CRA质疑不质疑。 -geekcode(文心雕码); 2021-9-3 (#13959683@0)

10年前的10万，CRA不是不质疑，是不质疑10年前吧。 -byly(湖边); 2021-9-3 (#13959735@0)

你拿10年前的refinance报今年的税， -geekcode(文心雕码); 2021-9-3 {232} (#13960192@0)
CRA为什么不会质疑？如果拿不出证据证明这钱的用途是投资，CRA当然可能处罚。不处罚可能因为金额小没查而已。你自己都说了CRA的规定里没有年限。而且，这个规定的目的是鼓励投资，如果只有过去的出租房而不再继续投资新的项目，为什么CRA要给你抵税？

最早买自住房的贷款就是用于自住，不是投资，如果以贷款目的来推，那转投资后都不能抵税，但事实是可抵。你怎么解释？我认为自住转投资前的所有贷款都可抵锐，因为自住房的贷款，再贷款都和投资无关(假设不用于投资)，也不需要记录，只是转投资后才需要记录资金用途 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-9-3 (#13960375@0)

能不能抵，取决于贷款的用途，不存在"以贷款目的来推"的税法。你认为的和CRA的规定和例子明显冲突，没有记录还都可抵税，我不知道CRA查起来你怎么解释。 -geekcode(文心雕码); 2021-9-4 (#13960638@0)

没有记录所以可以抵锐，默认自住房贷款的钱就是买自住房用的。CRA怎么查我20年来的每一笔贷款？纳锐人也没有义务保留自住房的每笔贷款记录 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-9-4 (#13961476@0)

你牛！ -geekcode(文心雕码); 2021-9-4 (#13961656@0)

又有哪个条款说CRA有权质疑十年前的自住房贷款？ -abcdefghi(9alphabetic); 2021-9-3 (#13960473@0)

我们讨论的是拿10年前的贷款报地今年的税。规定很简单，看的就是贷款用途，不管用什么抵押的，从自住房还是出租房refinance的都一样。也不可能10年前的贷款就不用证明用途了。 -geekcode(文心雕码); 2021-9-4 (#13960639@0)

这个情况确实值得商讨:十年前REFIANCE从自主房借出10万自用，现在还剩8万贷款。去年转为出租，这8万贷款的利息能否抵税？如果这些操作发生在2个月内呢？1个月之内呢？ -lhq2000(阿伟); 2021-9-4 {88} (#13960721@0)

最近我买新自住房时本打算从旧的自住房借点出来，很多会计师和贷款专家都说利息不能抵税的。

按规定不可以。不用考虑时间，今天和10年前贷款没有区别。也不用考虑抵押品的用途，自住房和出租房没有区别。关键是贷款的用途。 -geekcode(文心雕码); 2021-9-4 (#13960869@0)

谢谢！刚刚请教了一个会计师，也说不能抵税，和时间无关。 -lhq2000(阿伟); 2021-9-4 (#13960954@0)
不同意你的说法。照你这么说，所有自住转出租的房子，原来的贷款的利息都不能算做出租的费用，因为当初买房贷款都是为了自住。 -byly(湖边); 2021-9-4 (#13961231@0)

我的理解出租房本身的按揭是可以的，但加按要看用途，最好具体情况咨询会计。我反复说了，和你主观“为了”自住还是什么无关，CRA不可能知道你怎么想的，但是贷款的用途通常是很清楚的。 -geekcode(文心雕码); 2021-9-4 (#13961349@0)

上面严冬网友贴的CRA的例子非常清楚。连原本就是出租房的加按，如果做非投资用途比如买自住房，都明确不可以抵税。那自住房转的出租房上的加按，当然更不可以了。 -geekcode(文心雕码); 2021-9-4 (#13961370@0)

你的这个例子，是已经出租的房子refinance 买自住房。这种情况大家都知道，是不能把新贷款利息当作费用的。 -byly(湖边); 2021-9-4 (#13961418@0) +1

这是会计师的回答。 -lhq2000(阿伟); 2021-9-4 {231} (#13961556@0)

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自住房转出出租那天开始，剩下的贷款产生的利息应该是可以抵税的。问题是CRA查起来，你必须准备好所有文件证明开始出租那天的贷款余额，从那天开始你付出的利息。 -jedi_xie(Jedi); 2021-9-11 (#13974679@0)

你这个问题应该到房坛去问，以前讨论过很多次，早就有答案和应对方法了，就是要多做一次贷款把原自住房倒一下转个名。 -czczcz(看得清); 2021-9-7 (#13967628@0)

很想知道详情。谢谢 -lhq2000(阿伟); 2021-9-8 (#13968904@0)

这是我搜索到的方法》 -lhq2000(阿伟); 2021-9-12 {2557} (#13976086@0)

我把判决书judge 具体怎么说贴一下吧。对， judge 说可以找朋友一起干. ：）不过要做好document.
pockymeimei (pockymeimei)
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• On day 1 she sells her residence, the Joyce Property, to her friend Ms. A. The purchase price is paid by issuing a Promissory Note;

• On day 2 she takes a bank loan to discharge the mortgage on the Ewart Property (the first loan). While the loan might only be a daylight-bookkeeping entry, there is adequate security for it given that a collateral charge will be immediately available on the Ewart Property upon the payout of the former charge against it;

• Also on day 2, she buys back the Joyce Property (her new rental property), and finances this acquisition by borrowing money from the bank, which loan is secured by a mortgage on the re-acquired property (the second loan);

• The proceeds of the latter mortgage are paid to her friend Ms. A as consideration for this buy-back and Ms. A uses the proceeds to pay off the Promissory Note she issued on the purchase of the property the day before;

• The proceeds from the Promissory Note are used by the Appellant to pay off the first bank loan;

• The only remaining loan is the second loan taken to acquire a rental property;

• Everything is done at fair market value without tax consequence, and actual transfers of land need never be registered.
https://www.rolia.net/f/topic.php?f=0&p=8981272#p8981272

你这个自己绕一圈卖给自己的做法CRA分分钟challenge你的而且上庭输的几率很高，正确的做法是要旧房卖给家里另一个人交一次LTT，这样就保险了。 -czczcz(看得清); 2021-9-12 (#13976356@0)

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我把判决书judge 具体怎么说贴一下吧。对， judge 说可以找朋友一起干. ：）不过要做好document.

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