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贴一个持房11年半的真实例子

truesouth(ActuallyAtMiddle)

2010年买入成本68万，全贷款，2022年卖出时贷款还有37万（有一部分在卖出其他物业时，自己还了，因为要降低提前还款罚款），最后拿回来税前1.2米。持有期间，税前租金净收入总共12万

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(#15260835@0)
Last Updated: 2023-3-11
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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 贴一个持房11年半的真实例子 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2023-3-11 {783} (#15260835@0) +1

    2010年买入成本68万，全贷款，2022年卖出时贷款还有37万（有一部分在卖出其他物业时，自己还了，因为要降低提前还款罚款），最后拿回来税前1.2米。持有期间，税前租金净收入总共12万

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    • 过去十年房产投资得益于低利率，今后十年未必。 -retirecat(今天吃什么); 2023-3-11 (#15260887@0) +14
      • 未来十年后，如果不打算把房留给子女的话都会做卖房或downsize的准备，但在肉联看不到大家有这个打算，大家都是永远不卖？ -fairytales(exorcist); 2023-3-11 (#15260892@0) +1
        • 我会downsize。 -retirecat(今天吃什么); 2023-3-11 (#15260899@0) +1
          • 如果有这个打算，就不会希望房市暴跌。 -fairytales(exorcist); 2023-3-11 (#15260914@0)
            • 我们客观讨论😄 -retirecat(今天吃什么); 2023-3-11 (#15260930@0) +6
              • 房坛从来没有见过一句话是客观讨论。 -fairytales(exorcist); 2023-3-11 (#15261094@0)
            • 希望？如果希望起作用，就多用力！ -steven8888(夜太黑); 2023-3-12 (#15263575@0) +1
        • 计划日后把房子卖给子女。 西人同事的住房就是从岳母手里买的。 -d2008(老百姓); 2023-3-12 (#15263278@0)
          • 这种情况在西人中非常罕见的。 -fairytales(exorcist); 2023-3-12 (#15263438@0)
            • 是吗？ 我了解的不多。 -d2008(老百姓); 2023-3-12 {253} (#15263580@0)
              还有位本地西人同事的妈妈一直跟她一家生活，直至90多岁去世。她退休后照顾老人， 老人没有住一天养老院。她们夫妇外出度假， 是她的儿女负责照顾， 很让我意外。 没好意思问是否普遍。为了方便老人看病， 她一直住在Richmond hill, 老人过世后， 她们夫妇搬去GTA更北面。
      • 刚刚150万买了一个，还是全贷款，十年后再看吧 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2023-3-11 (#15260923@0)
        • 自己看好就行，这么高的利率，即使其他房产的投资收入可以用来支持这个，我也不会全贷款买。除非有太多现金，不然现在是不会投资房子了。 -retirecat(今天吃什么); 2023-3-11 (#15260938@0) +10
          • 人和人实力完全不同，根本不能放在一起比。 -dontknowa(dontknow); 2023-3-11 (#15260987@0) +3
            • 人生犹如逆水行舟，不进则退。 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2023-3-11 (#15261046@0) +2
            • 😂的确，房坛是肉脸有钱大佬的专利。 -retirecat(今天吃什么); 2023-3-11 (#15261193@0) +3
        • 150万贷款，按照现在的利率，每个月的mortgage都超过9千，加上地税，保险。月供过万，还不算维护和其他成本。一般人抗不住呀。。。 -zzddlljj(告别严冬); 2023-3-11 (#15261001@0) +1
          • 是要其它出租收入去抵，现在工资加出租，收入比较高，需要有工资换增值 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2023-3-11 (#15261031@0) +5
            • 明白人 -putongfannv(.); 2023-3-11 (#15261133@0)
        • 不明白你说的全贷款，你上面的房子是20%首付吧？全贷款给人感觉你0首付似的 -smallbee(别怕，不蛰你🐝); 2023-3-11 (#15261067@0) +2
          • 首付也是從其它房子上借出來的 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2023-3-11 (#15261105@0) +1
        • 这要个贷款额度 需要三十万的收入才能借到。收入真高 -mono(单声道); 2023-3-11 (#15261753@0) +1
          • 各家银行贷款政策不一样，有的把租金收入打折去减月供，所以租金在计算可负担性时，和工资不一样，所以不是一定要收入30万才能借到大额资金 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2023-3-11 (#15261809@0)
        • 握手🤝， 也刚买一个， 全贷款，100万North Yorkbungalow，楼上楼下租金合计4500. 每月负现金流1k， 目标三年后130w -chouxianbai(奥利给); 2023-3-12 (#15264580@0) +1
      • 举例:2000年左右买的30多万，现在130多万，请教说未来未必投资有收益的那位大侠，未来10年都会一直不涨反跌的原因，地区人口增长超过房屋数量和通胀都不能支持房价上涨，那是什么原因呢？也许大家都搬离大多了？或者工资和日常消费水平都持续降低到白菜价？ -fanfab19(fanfab19); 2023-3-11 (#15260949@0)
        • 首先你现在手上有30万的现金吗？即使有贷款70万投资一个小Town。每月大概1000负现金流。房产不涨，每年一万的负现金流支出打入成本。当然涨派的理论是房子每年涨幅超过通胀。 -retirecat(今天吃什么); 2023-3-11 (#15260978@0) +2
        • 不用问了，他们能给你的理由10年前过街就在这喊遍了，不会有什么新东西。喊也是白喊，10年后房价又是翻番 -dontknowa(dontknow); 2023-3-11 (#15260982@0)
        • 中国高速发展的时代到头了，正在走下坡路。以前留学生留下来都是两边家庭帮衬买房。现在源头缺水。你在期待发大水。韭菜表示长不了那么快。 -**🎈; 2023-3-11 (#15261189@0) +6
    • 赞！ -dontknowa(dontknow); 2023-3-11 (#15260898@0) +1
      • 多谢了 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2023-3-11 (#15260924@0)
    • 2010年脸书还没上市呢。你要是拿出几万块买脸书或谷歌的股票，这会儿不知道值多少呢。 -guest3(星光灿烂); 2023-3-11 (#15260935@0) +5
      • 万一那时买了雅虎怎么办？或者谷歌脸书涨了一倍就卖了，又该怎么说？ -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2023-3-11 (#15261007@0) +2
      • 你買了嗎？ -czczcz(看得清); 2023-3-11 (#15261321@0)
      • 这也是事实，肯定有人买发了，或者做IT的提高自己在2011年挤入这些公司的，发得更厉害，人的精力有限，有人专注搞事业，有人专注搞投资房，都有很成功的。 -winonca(小温); 2023-3-12 (#15264201@0)
    • 09年喊爹的哭晕在厕所 -**🥩; 2023-3-11 (#15260939@0) +2
      • 09年没通胀，利率一路走低。 -3x3(3x3); 2023-3-11 (#15260947@0) +2
    • 22年卖了1.64 米？ 不知房子地点在哪里，和万锦的房子相比较，2010年0.68的房子，2022年价格在1.9至2.2。而且租金净收入偏低，净收入是怎么算的？ -narra(万儿八千); 2023-3-11 (#15260951@0)
      • 楼主是BC 的房， 如果投在多伦多收益更好， 估计是投了家近的了。 不过投资大多数是投的是长线持有， 选对方向就等了， 短期升降不必在意。 -putongfannv(.); 2023-3-11 (#15260997@0) +2
      • 1.64扣除经纪佣金后，佣金有4万左右。净收入是按报税表上的，就是收入减去成本。我的这个是semi，所以涨幅不如独立屋。当年相同的独立屋72万，去年最高峰2.1米。 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2023-3-11 (#15261020@0)
        • 哦， 明白， 能持有独立就尽量不持有半独立， 哪怕独立屋破旧点都不是硬性缺憾。 你投资是稳扎稳打了， 可以激进一点点多贷一点， 手里留够现金贴补养房， 也许会更好点？ 持有一个半米的房贷款只有三十几，对我而言算是有点保守 -putongfannv(.); 2023-3-11 (#15261072@0)
          • 独立屋最后可以卖地，但semi就不行，所以独立屋涨幅大不少，这样就是我去年一定要卖的原因 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2023-3-11 (#15261121@0)
            • 对头， 我最早没钱的时候持有公寓， 但升值出够独立屋首付， 就立刻卖到换成独立了。 后来的升值跟公寓没法比。 换了就好 -putongfannv(.); 2023-3-11 (#15261138@0)
              • 但现在condo不跌，一直在涨，不知道值不值得买。 -fairytales(exorcist); 2023-3-11 (#15261191@0)
                • 这个不好说了，已经不看地产几年了。但如果是预期人口流入地，贷款能基本被房租cover， 就买吧， 有现金流就可以。 目前状况相对保守点更好，量力而为，别影响生活质量为先 -putongfannv(.); 2023-3-11 (#15261403@0) +2
                  • 经纪给我发新condo 的楼花，看了价格我吓了一大跳。本来我是为了数年后“downsize” 换condo养老，现在来看我要倒贴钱才能养老，这个老怎么养得起？ -fairytales(exorcist); 2023-3-11 (#15261529@0) +2
                    • condo楼花太贵，买不太旧的condo更好些。比新建的大很多 -bigjoe(无所谓); 2023-3-11 (#15261579@0)
                      • condo楼花实在贵得离谱，但买二手condo多数是出租过的，感觉不好。 -fairytales(exorcist); 2023-3-11 (#15261591@0)
                        • 别被新就是好给忽悠了， -putongfannv(.); 2023-3-11 {332} (#15261623@0) +3
                          welland 的所谓豪华公寓还没建完就已经塌了两次了，这质量能信吗？ 我最近去朋友家，是五年新的目前价值近200万的独立房，结果他对面邻居大门上面装饰性的石材都掉了。 我说你邻居最好把那个掉得补回去，要不你这一条街得房子再售价格都会拉低， 近二百万的五年新得就这个质量。。。估计肯定不止这一个builder。。。慎重吧。出租过不算啥，从新装修就行了。
                          • 说的也是。 -fairytales(exorcist); 2023-3-11 (#15261630@0)
                        • 最近几年的condo都很小，700+多尺已经七、八十万，楼花更贵。太小，自己住实在不舒服。 -bigjoe(无所谓); 2023-3-11 (#15261788@0) +1
        • 谢谢解答，目前这个房子一个市场月租金多少？ -narra(万儿八千); 2023-3-11 (#15261998@0)
          • 应该可以租6千吧 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2023-3-11 (#15262366@0)
    • 多谢楼主，给了房坛想投资的人一个学习借鉴的实例。 -newoneone(newoneone); 2023-3-11 (#15261095@0)
      • 多谢了 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2023-3-11 (#15261125@0)
    • 金融大海啸要来了，居然还想着炒房。 -daynnight(@_@); 2023-3-11 (#15261166@0) +10
      • 最后你就知道只有加拿大的房子稳赚。 -dontknowa(dontknow); 2023-3-11 (#15261183@0) +3
        • 这个买家去年就是这么想的。挣了-43万 -**🎈; 2023-3-11 {194} (#15261259@0) +6


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          • 简单粗暴，LOL。时机是关键。 -iloveresort(Water); 2023-3-11 (#15261345@0)
            • 你也是啥也不懂，跟时机关系不大，你一定要炒房今年买明年卖，那赔了是活该。 -dontknowa(dontknow); 2023-3-11 (#15261415@0) +1
              • 啥也不懂就会什么都敢说，那炒房今年买明年卖不就是时机问题嘛。 -iloveresort(Water); 2023-3-11 (#15261656@0) +3
                • 你炒过房吗？那是你的想象。 -dontknowa(dontknow); 2023-3-11 (#15261834@0)
                  • 没有。那不想象成时机问题难道是天气问题。 -iloveresort(Water); 2023-3-11 (#15261842@0) +2
          • 这明显是买家毁约，卖家最后一分不会赔，都得从新买家那找回来，所以说毁约赔钱活该。 -dontknowa(dontknow); 2023-3-11 (#15261412@0)
            • 买了一年以后毁约？ -**🎈; 2023-3-11 (#15261641@0) +1
              • 不奇怪，有时候cloing day是9个月之后再推，有的是贷款出问题拖了又拖，最后交易失败。真正买家不会傻到一年亏43万卖的。 -czczcz(看得清); 2023-3-11 (#15261705@0)
                • 还真不一定，涨息后有些撑不住的。 -bigjoe(无所谓); 2023-3-11 (#15261797@0) +2
                  • 扯犊子，再撑不住也不会亏43万卖掉，更何况银行根本不要求增加月供 -dontknowa(dontknow); 2023-3-11 (#15261826@0)
                    • 甭管是不是毁约，房价降了43万是事实。 -**🎈; 2023-3-11 (#15262359@0) +1
    • 这个卖价有点低，还款比例很高，是比较保守的案例，有说服力。房产投资的灵魂是杠杆。 -iloveresort(Water); 2023-3-11 (#15261192@0)
      • 因为当时首期是用其它房子借的，其它房子卖了，那部分借款就自然还了。决定卖后，额外又用15％还了两次以减少罚款 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2023-3-11 (#15261793@0)
        • 难怪，这样就make sense了。另外，我想当然地认为是gta独立屋了，想不到BC涨幅跟GTA差这么多。 -iloveresort(Water); 2023-3-11 (#15261821@0)
    • 这种例子把这些年房子非凡的涨价算进去看收益道理不大。可以说 10 年前买堆土都会有相当的收益。 -hnryll(松树); 2023-3-11 (#15261201@0) +3
      • 十多年前，有人也怎么说。想太多反而误事 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2023-3-11 (#15261798@0)
        • 十多年后，仍然有人这么说。怎么想无所谓，计算是有方法地。老夫也不懂，只是一种感觉。 -hnryll(松树); 2023-3-12 (#15263534@0)
    • 投資房真的要穩紮穩打長線持有，獨立屋正好適合這樣的特質。 -czczcz(看得清); 2023-3-11 (#15261334@0) +3
      • 完全正确 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2023-3-11 (#15261802@0)
    • 2010年68万的房子，2022年卖250万都有可能。LOcation太重要了。 -dw9857101(黑松鼠); 2023-3-11 (#15261858@0)
    • 表里有这11年维护房子的花费么？没看到。 -readingcode(Reader); 2023-3-11 (#15262281@0)
      • 是税表上的税前净收入，已经减了维护费，property tax， 保险，利息等所有费用， -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2023-3-11 (#15262379@0)
    • 牛！请问楼主这个capital gain最后要交大概多少税啊？ -daofaziran(daofaziran); 2023-3-12 (#15262989@0)
      • 正好这个周末在报税，大概18万 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2023-3-12 (#15263610@0)
        • 拿回来1.2米的话不是要交30万的税吗？请问怎样才能减到18万的，维修费用能报到几十万吗？ -iwant_retire(want2retire); 2023-3-12 (#15263844@0)
          • 这就是那些喊跌的误导，好像增值一半要当做税交政府。实际上是增值的一半要当作收入报•_ -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2023-3-12 {538} (#15264211@0) +4

            比如我的例子，去掉成本（包括当年的买入价, property transfer tax和过户手续费，大概68万，加现在的经济佣金和过户手续费），最后增值是96万，不是拿到手的120万，到手的120万还包括这几年还了的钱。

            在96万里，不是交政府48万税，而是报税表上填今年有48万收入，然后这48万加到t4以及其它收入里，一起算要交多少税。

            至于修理费，那是operating cost,哪年有，就算入当年成本，去抵当年的租金和其它收入

            为了减少2022年的税，我还积累了几年的RRSP额度，RRSP不能抵增值，但增值会把T4收入推到高收入区，所以RRSP积累下来今年用，可以降低T4收入的税率

            • 当没有工作或打工收入最低时，卖房 + 买入自己积累的RRSP额度，这样把capital gain 降到最低 -bokchoy888(joeblack); 2023-3-12 (#15264398@0) +2
              • 谢谢楼上两位，看来也没有什么其它好招了，不过这两招简明扼要，应该挺好使 -iwant_retire(want2retire); 2023-3-12 (#15265395@0)
        • 多谢! -daofaziran(daofaziran); 2023-3-12 (#15264106@0)
    • 👍投资房产还是要看时间和地点，2011年后在美加买的都赚到，2008年前两三年在美国买的，很多地方7/8年后才付出水面。还有个奇葩地方，在国内一线城市20年前买的，都涨10几倍，比多温还牛 -winonca(小温); 2023-3-12 (#15264169@0)
      • 国内城市跟多温没法比，限购，限贷，限售，买两套房歇菜了 -iwant_retire(want2retire); 2023-3-12 (#15265398@0)

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