https://www.theglobeandmail.com/real-estate/toronto/article-looking-for-blood-condos-nearing-completion-with-mortgage-appraisals/

据Globe and Mail报道，许多近几年购买了共管公寓楼花和房花的买家在准备交房时面临困境，他们的房子市场估值已经低于当初签定的合同价格。

Re/Max Realtron Realty的经纪人Sahil Jaggi认为，许多购房者没有充分意识到购买楼花的风险。他也回忆起几年前多伦多公寓项目推出时令人兴奋的场景，买家们排着队，在项目启动派对上喝着鸡尾酒，憧憬未来。

他表示：“当市场表现良好时，许多以高价买入的人都过于乐观。”

销售中心的狂热在2021年达到了高潮。那一年，预售房售出了3万多套。

他说：“现在估值下降了。我看到很多人在恐慌。”

随着这些项目接近完工，其中一些买家正在向贷款机构寻求融资。在许多情况下，贷款机构给出的估值已经低于买方在签署协议时同意支付的价格。

“一开始就定价过高，”Jaggi说，当时一套公寓的合约价格达到了每平方英尺2000元。

问题也延伸到了多伦多以外新开发的独立住宅。

如果建筑商同意，买家可能会试图在不透明、不受监管的转让销售市场上倒卖合同。

目前，东贵林(East Gwillimbury)的一套四居室房在楼花合约市场上挂牌出售。该项目计划于2024年完工。

Jaggi说，他的客户之前签了180万元购买这座独立屋。他把要价定在150万元，因为时间紧迫。竣工前120天内，建筑商不允许转让合同。

“没人愿意付钱，”他说。“所有的转让买家都在寻找能赚钱的交易。”

如果Jaggi的客户卖不出房子，也无法获得抵押贷款，建筑商将有权扣留他20%的定金，并出售房子。如果建筑商卖出的钱少于最初的180万元，可能会起诉客户，要求赔偿差额。

更普遍的是，很多买家不了解楼花房花的风险。开发商有强有力的合同，允许他们改变时间表和直接取消项目。

Jaggi说：“唯一能对冲风险的是建筑商。受害的是买家。”

他补充说，建筑商会向中介提供巨额奖励和佣金。每平方英尺的售价代表了项目完成后的市场价格。他说，一些中介在推销时会说市场只会继续上涨。

Jaggi表示：“如果市场永远持续上涨，那么楼花就是一个不错的选择。”“但这太投机了。我见过一些人失去毕生的积蓄。”

贷款预批一半是假的

为开发商提供建房融资的贷款机构通常会要求确保买家有能力完成交易。业内人士认为，实际上做法松懈，这已经不是什么秘密。

Jaggi则认为：“这是个笑话，完全是个笑话。人们从朋友那里拿到预批准信，有一半是假的。”

他指出，即使在合法的50%预批中，许多评估也不可靠。例如，购买时收入不错的买家，可能在四年后失去了工作。

据悉，目前安省没有数据记录转让销售的数量，但行业专家估计，售出的单位中有5%至10%被转手。

卑诗省于2019年推出了公寓转让登记册(CSAIR)，旨在填补税收漏洞并提高此类交易的透明度。开发商必须向省政府报告所有购买协议的转让情况。

财政部报告称，从CSAIR于2019年1月1日启动到去年12月初，报告了15446个交易。这为税务机关提供了防止逃税所需的信息。

联邦政府最近出台了反倒卖法案，包括将转让合同的所得作为营业收入征税。

多伦多Strata.ca的房地产经纪人Anna Wong说，整体房地产市场的低迷暴露出过度押注未来价格的风险。她说：“这个市场实际上给人们上了一堂关于楼花的课。”

她说，矛盾的是，不断上升的通胀和利率有时对那些没有足够资金完成交易的买家有利。高昂的建设成本导致开发商推迟了一些计划于今年完工的项目。

“通常情况下，买家希望尽快完工。”现在这些延迟缓解了一些压力。在极端情况下，建筑商会取消项目或者加价。

这些延迟也阻止了楼花转卖市场出现大量上市的情况。因此，价格保持稳定。一些转让的卖家仍在努力避免亏本出售。

其中一个案例是，88 Queen Condos一套面积648平方英尺的一居室公寓，几年前最初的购买价格是81万元，买家想在转让市场以90.9万元出售合同，但在挂牌86天后，将价格降至86万元。

Wong指出，在二手房市场，70万元就可以买到一套类似面积的公寓。

“他们疯狂地推销楼花，有太多的炒作。只有在市场支持下，才是一笔好的投资。”

Wong说，多伦多的一些项目将在6月份入住，另外一批项目在10月份。

她表示，许多想转让楼花的人是投机客，他们只有在利率为1.8%时才有资格获得抵押贷款。

一些人是首次购房者，现在加拿大央行(Bank of Canada)的基准利率为4.5%，他们没有备用计划。

Wong说，她向客户展示一套楼花转让市场上75万元的公寓，在二手市场上售价65万元，并且可以立即入住或出租时，大多数人都更喜欢这个选择。

在安省Kitchener-Waterloo，Re/Max Twin City的经纪人Faisal Susiwala表示，这里有很多新的住宅区。近年来，一些建筑商看到二手市场的竞购战，于是借用了相同的策略。他们在每次缓慢地发售一些楼花，让买家有机会在连续几轮竞标中提高报价。这种竞争导致价格迅速上涨。

然后，随着利率上升，二手房价格下跌，低过几年前的楼花价格。该地区一些项目已暂停，开发商面临高昂的建设成本。

当建筑商完成房屋时，一些房屋的估值低于买家同意支付的价格。在抵押贷款利率约为2.8%时能够获得融资资格的购房者，现在面临着5.8%的利率。

由于交割时间紧迫，一些买家找到建筑商要求折扣。一些人想要放弃定金，退出合同。

Susiwala说，一些规模较小的建筑商负担不起。他们拒绝谈判，转而采取法律行动。至少有一家大型开发商试图找到妥协方案，要求买家现在增加定金，以换取最终价格同等额度降低。

报道称，现在，随着整体市场的价格开始企稳，一些开发商开始出售原先买家放弃购买的新房。“购买价格太高了，”Susiwala谈到那些在狂热中进场的人说，“市场上有很多泡沫。”