几乎见地的加元币值，使得拥有人民币持币待购的中国的房产投资人觉得，加拿大的房产实在是便宜。—— 再加上美妙的杠杆。请参阅《房产投资的魅力是什么？是——杠杆！》 -softerface(探长) @枫下论坛 The Rolia Forum

枫下家园 / 枫下觅巢 / [2015，大多房市史无前例的利好？关于大多房价，房贷利率，原油价格和加元汇率的宏观判断]欢迎扔砖！ -songlin(松林); 2015-1-30 {1575} (#9226860@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛今天是2015年1月30日，油价45.2，加元1.27。2008年底，油价41，加元1.267。05年3月油价51，加元1.26。2002年1月油价25，加元1.6。1.27到1.6之间，中值为1.43。

但美元过去13年以来，年度平均通货膨胀率为1.8左右。因此，2002年25美元的油价，算入通货膨胀后以现在的美元计价应为25*（1.018^13）=25*1.26=31.5。因此，油价的底，最多是31.5，而不会是25。那么，最坏的情况，油价仍有（45.2-31.5）/45.2=30%的下跌空间。取一个中值，下跌15%吧。从2014年中以来，油价下跌60%，而加元下跌20%。那么，模糊计算，最坏情况，如果油价再下跌30%，加元会再跌10%，到1.4。油价再下跌15%的话，加元再跌5%而已，到1.35！可见，现在加元下跌空间已经不大了。给资金外逃留下的时间窗口也行将关闭。

今天，美国隔夜拆借利率0，加拿大为0.75。美联储极为可能在2015年中开始升息，而加拿大央行在2015年3月将继续降息，到0.5。

加拿大2015 GDP增长2.3%，美国GDP增长3%。而且未来三年美国GDP增长持续高于加拿大0.5个百分点左右。因此，加拿大利率走势是相对向下。

影响加元汇率的两大主要因素，油价和利率。利率的走势已经明朗，而油价在这个位置已经变得扑朔迷离了，但下跌空间不大了。自从2014年年中以来，油价暴跌50%以上，已经导致加拿大经济需要重构，经济中心重回制造业和服务业的安省。如果油价继续暴跌到2002年的25元的水平，那西部经济彻底玩完。目前安省的制造业和服务业的竞争力，应该不如2002年，也不如2004年。原因是过去13年以来加币攀升，打击了制造业和服务业的出口。现在汇率下降，要重构制造业和服务业的出口，不是一朝一夕的事，应该是5年以上的事。经济中心重回安省，伴随的将是人口的回流，再加上每年27万的国际移民，大多未来几年将呈现人口蜂拥而入的情况，人口红利甚至会高过过去几年。

加元已经接近底部，人口红利，贷款利率历史新低，这对大多的房市是史无前例的利好！更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

Guojie 去哪里了? -victroy(vc); 2015-1-30 (#9226899@0)

地产贷款 JJ们：快发动集体诉讼，让 6大行把吞掉的 0.1 利息还给贷款者， -toronto_house(fix_it_again); 2015-1-30 (#9227466@0)
估计被双规了。 -abc2011(abc2012); 2015-1-30 (#9227573@0)

想卖房出逃？已经迟了！ -songlin(松林); 2015-1-30 {782} (#9227149@0)
现在卖房，3个月后close的时候你拿到卖房款。那时候可能刚好加元跌倒1.35或1.4。这种汇率下再把加元换美元或者换人民币，已经没有意义了。而过去的2014年，有没有出现资金从房市出逃的现象？从new listing偏紧而房价大涨的状况看，应该还没有。也就是资金从大多房市出逃的现象过去没有发生，还没有造成对购买力的损害。将来发生的可能性也很小。

卖房逃跑非正解。那么，买房应该买在哪里？

首先，一如既往，国际大都市，人口涌入的大多地区。从购买力结构变化看，从中国来的国际买家因为汇率变化而得到购买力极大提升，非本地买家或其他地区移民可比。而中国买家普遍重视教育，因此，买入华人喜欢的好学区的房子，是首选。

另外，安省制造中心的房价应可以借力于制造业回升。温莎，Oshawa，London等地的房价在过去十年相对被低估，其租售比和房价收入比相当合理。如果现在制造业真的强力回升，这些地方的房价迅速走高也是指日可待。

其它地区我不知道，不过我还真觉得温莎很可能会强力回升。 -ejbeqhouse(执手，心安，吾家); 2015-1-30 (#9227162@0)

为什么呢？我只是纸上谈兵，宏观判断。没去过温莎。 -songlin(松林); 2015-1-30 (#9227172@0)

我有朋友说，2008后，温莎没倒的工厂一直很忙，但一直不招人，情愿让人加班。最近开始扩招了。汇率一跌，这些工厂就更活了。光看圭尔夫的工厂的股票，这几年都翻了两番，温莎应该更热火。听说温莎的房价相当低。 -ejbeqhouse(执手，心安，吾家); 2015-1-30 (#9227190@0)

多谢！ -songlin(松林); 2015-1-30 (#9227193@0)

但是，安省的London，真的看不到有啥房市的利好。 -softerface(探长); 2015-1-30 (#9227302@0)

为啥呢？那里好像算是安省的最大的制造业中心啊。 -songlin(松林); 2015-1-30 (#9227305@0)

London是制造业中心么？据说它的支柱产业是医疗，大学和一点银行业吧。 -ejbeqhouse(执手，心安，吾家); 2015-1-30 (#9227314@0)

是吗？惭愧，London我也没去过。London好像房价不算低，比温莎要高80%左右。 -songlin(松林); 2015-1-30 (#9227341@0)

London房价比toronto低，好像只有一半左右。不过好像不是很热火，没什么人炒房。据说温莎比London房价还要低不少，所以我想温莎有反弹的机会。 -ejbeqhouse(执手，心安，吾家); 2015-1-30 (#9227366@0)
安省 London，工作机会不断外流，除了大学以为，好像泛善可陈。最要命的是，四周的新区很容易不断外扩，土地价格实在低廉，建筑成本有无法做高，开发商可劲盖房，供过于求，所以，近五年，投资其房地产丝毫都看不到有任何利好的机会。 -softerface(探长); 2015-1-30 (#9227374@0)

原来如此。但如果制造业走强呢？工作还会外流吗？London如果土地供应太大，那确实很难涨。 -songlin(松林); 2015-1-30 (#9227387@0)

不容易， London的人口老化比较严重。不过除了大多，就数那里的华人超市最方便。还有牛牛美女也在那里。 -ejbeqhouse(执手，心安，吾家); 2015-1-30 (#9227583@0)

Ontario produces more vehicles than any other jurisdiction in North America, with six of the world's top manufacturers operating assembly plants in Windsor, Brampton, Oakville, Oshawa, Alliston, Woodstock, Cambridge, and Ingersoll. -songlin(松林); 2015-1-30 (#9227342@0)

我也不是太清楚，只不过有朋友在那边。 -ejbeqhouse(执手，心安，吾家); 2015-1-30 (#9227356@0)

London确实不在这个list里。 -songlin(松林); 2015-1-30 (#9227361@0)

汇率跌的这么猛，不会是一年两年可以升回去的。所以安省制造业的回暖，几乎是板上钉的了。 -songlin(松林); 2015-1-30 (#9227308@0)

在没有好转，央行就会再将利率０．２５，这次的0.25，被可耻的银行截留了４０％！ -softerface(探长); 2015-1-30 (#9227412@0)

基本赞同，个人认为安省制造业出口回暖市场最早也要在2015年年底有所反应。 -ssdir(SSD); 2015-1-30 (#9227370@0)
即使没法出逃，也不代表就反过来买。反正我觉得暴涨以后就得硬着陆，小涨或拉平以后也得软着陆。 -sandy74(sandy); 2015-1-30 (#9228120@0)

所以宁愿小涨或拉平甚至略降的软着陆, 不希望非富的人们捉襟见肘地借贷接盘而抬市, 这个群体在经济低迷时期一旦现金链断裂会陷入困境, 这样的人群多了那整个房市只能硬着陆了。当然, 那样真正的富人们就又能检便宜了。 -snow123456(雪中漫步); 2015-1-30 (#9228156@0)

深刻！ -softerface(探长); 2015-1-30 (#9228159@0)

You are right, last year is best year for international investor to lock in profit ! Last year summer, I advice one of my friend to sell his property and move to Florida also to give his daughter better training opportunity. -hereiamnew(hereIam); 2015-2-1 {73} (#9229586@0)
Lower interest rate (btw, it could be lower in March) can't help too much

My neighbour's house was sold 100k over list price with 6 families biding on it lately, which is the highest price in this division. you might be wrong to your client last year as you have emotional personal perception on housing market; -infoinfo(不再飘); 2015-2-1 {48} (#9229600@0)
therefore, I don't think you have a fair vision.

精品。 -softerface(探长); 2015-1-30 (#9227156@0)
不过，您说＂美联储极为可能在2015年中开始升息＂，也还不是十分确定的。 -softerface(探长); 2015-1-30 (#9227165@0)

对。我是把事情往坏里说。美联储未必会加息。 -songlin(松林); 2015-1-30 (#9227174@0)
俺的判断是：加币很大几率会在短期内再次降息0.25，汇价会很快加速下跌到位，然后跟随美国加息节奏，每次调升0.125个点。用两到三年的节奏，再次形成加币的锚定，走出低谷。这是新移民的好机会。 -maozhe(猫着); 2015-1-30 (#9227267@0)

加拿大能否跟随加息，取决于油价暴跌造成的负面影响有没有被及时消化。加拿大甚至有可能需要QE。 -songlin(松林); 2015-1-30 (#9227355@0)

应该不会再QE，降息和加大加快移民就够啦！油价不会持续那么长时间在40美金水平。其实Harper政府很聪明啦，提前加大移民数量，加速移民签证，十年签证等等都做得刚刚好。而降息之举相比瑞郎，相比丹麦两周降三次息，都是小步快跑的明智之举。 -maozhe(猫着); 2015-1-30 (#9227421@0)

美联储极为可能在2015年中开始降息或保持利率不变。 -eiorui(eu); 2015-1-30 (#9227533@0)

这个说法有理，有专业人士认为美国的岩油页纯属诈骗或空城计不可能持久，沙特钱多人傻，过上半年一年，美国经济会重现困境 -toronto_house(fix_it_again); 2015-1-30 (#9227619@0)

还有这种说法？闻所未闻！呵呵 -songlin(松林); 2015-1-30 (#9227643@0)

＂加上每年27万的国际移民＂，应该是２８．５万！ -softerface(探长); 2015-1-30 (#9227168@0)

以及８万来自中国的留学生。 -icespeeder(Speeder On Ice); 2015-1-30 (#9227175@0)

有理有据，赞一个！Rolia里真是藏龙卧虎啊。 -infoinfo(不再飘); 2015-1-30 (#9227220@0)
加元如果真的见底的话，会把整个大多的房产变成一个超级国际价值低洼地。 -songlin(松林); 2015-1-30 {496} (#9227273@0)
如果加元兑人民币再跌10%，到4.4，那大多的condo对中国买家来说，就太便宜了。

downtown，north york centre靠地铁的800尺condo现楼，价格50万加币，合人民币50*4.4=220万。

以人民币计算，首付220*35%=77万，贷款32.5万加元，利率2.2%，月供1300加元，或1300*4.4=5720人民币，就可以入住地铁沿线一流学区的800尺两房condo几乎全新精装修现楼。

有这样购买力的中国移民，留学生，持10年多次往返签证的人，太多了，如过江之鲫也！

所以，condo在2015会崩盘？

哎，我是彻底放弃寻找便宜10%的condo assignment的希望啦。

今明两年是CONDO出货的最佳机会。 -maozhe(猫着); 2015-1-30 (#9227280@0)

虽然俺不喜欢ｃｏｎｄｏ，还斥之为＂condo＂，但是正向现金流，也不失为是好投资啊。 -softerface(探长); 2015-1-30 (#9227298@0)

请教探长，听说旧房价格取决于地的大小，新房价格取决于房的大小。按猫ＪＪ的说法，５０尺宽的地值５０万，那么旧房加上２、３０万差不多吧（总共７、８０万）？如果是新房又怎么算？３０００尺按６０万价值对么？地如果４０尺宽那就是４０万，总共１００万？ -nocturne(夜游神); 2015-1-30 (#9227321@0)

50年的旧BUNGALOW1000尺--1500尺左右，房子本身评估价值只有8-12W. 20-30W那是你买保险里面的重建赔付金额。两个不是一码事。可以多看一下 apprasal的相关资料。希望对你有帮助 -maozhe(猫着); 2015-1-30 (#9227335@0)

你是说，两年后condo要跌？ -songlin(松林); 2015-1-30 (#9227303@0)

未必是跌，但投资边际效益应是未来两年更为明显。我看到一些数据，有很多CONDO的建设速度严重滞后，估计16，17，18是个交楼的高峰期。 -maozhe(猫着); 2015-1-30 (#9227318@0)

是吗？能不能给个链接？让我们研究一下？ -songlin(松林); 2015-1-30 (#9227360@0)

是TREB的新房综合数据，不能链接。 -maozhe(猫着); 2015-1-30 (#9227371@0)

谢谢。 -songlin(松林); 2015-1-30 (#9227390@0)

你怎么知道人民币不会跌呢！如果以后跌的比加币还要狠呢！ -beware(十二月的蚂蚱); 2015-1-30 (#9227326@0)

还是希望人民币不要跌吧，我稍微悲观一点，似乎应该是个3--5年的过程。 -maozhe(猫着); 2015-1-30 (#9227347@0)

但往往中国走到困难的时候，总能从结构调整上找到一些突破口，习大大的集权，似乎在为这样的调整做准备。 -maozhe(猫着); 2015-1-30 (#9227363@0)

也有可能。但这需要一个过程。目前来说，加拿大已经是价值洼地。 -songlin(松林); 2015-1-30 (#9227351@0)

严重洼地。最近，资金从中国汇过来的，犹如飓风漩涡 -softerface(探长); 2015-1-30 (#9227383@0)
半年到一年之内，对持有人民币资产拥有者来说，天大的机会！新移民巧用杠杠买入加币资产，应有放大效应！ -maozhe(猫着); 2015-1-30 (#9227388@0)

对于我们这些老移民或者稍老一些的移民，最好的方法就是坐轿子，不要中途下车，拿住啦，调换资产稍微比新移民多考虑半步就够啦！ -maozhe(猫着); 2015-1-30 (#9227404@0)

投资的常识是追涨不追跌，买入明显下跌的货币，估计只有中国大妈买黄金可以媲美 -bluefoil(*I*); 2015-1-30 (#9227779@0)

我说现在加元汇率接近底部，最多再跌10%。你给个观点吧。然后让未来的事实来证明谁对谁错。 -songlin(松林); 2015-1-30 (#9227854@0)

几乎见地的加元币值，使得拥有人民币持币待购的中国的房产投资人觉得，加拿大的房产实在是便宜。—— 再加上美妙的杠杆。请参阅《房产投资的魅力是什么？是——杠杆！》 -softerface(探长); 2015-1-30 {2713} (#9227989@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛英文《南华早报》最近的文章：
http://www.scmp.com/comment/blogs/article/1675934/how-do-you-lose-money-vancouver-real-estate-think-prices-chinese-yuan

俺扫了一眼，其大意是说，在温哥华买房7年了，虽然房价上涨了不少，但是没有什么意义（大意）。

看到该文的rolia.net的guojie就说：“...当初把人民币换出来炒房的, 现在都赔钱了. "How do you lose money on Vancouver real estate? Think of prices in Chinese yuan" . Page Link -guojie(guojie); 10:30 (#9200922@0) ”

真的是这样的吗？这是符合事实的吗？

看来，世界上的＂房盲＂何其多矣！

该文用一个在加币对人民币历史上最高点的例子来搞事，说：

2007年11月在加币兑8.11rmb时850k加元买的（人民币689万），现值加币1.34m（只兑5.25rmb）（rmb703万），升值了57.647%，而加币兑人民币贬值了，，，703-689=14万，7年了，抗战都快胜利了，才赚到14万人民币！平均每年才赚到人民币2万元！

————这是真的吗？？？

回答1：对于＂房盲＂来说，是的！

但是，

回答2：对于一般人来说，他们会说感觉好像不是这样的！

**********************************************************

正解：对于懂得房地产的秘密的投资人来说，情况就不一样了。——————有什么奥秘吗？

请看：

07年850k买现2014年底值1.34m，亦即平均每年复利上涨7%计算

～～～～～～房主A：

购买时，20%首付只要付出170k加币（折合RMB137.87万）贷款680k。在买入的三年后（2010年11月），升值到1.04m，重做贷款80%，获得83.2-（68-3还本）=18.2万汇回国内人民币121万余（汇率1：6.655）；此时买房时的首付，按加币业已全部收回！虽然折成人民币仍有16万余的差额，但是：—— 别忘了，房屋里面仍然有净值20.8万加币（人民币138万余）！

再过2年之后，2012年11月，升值到了近1.2m，再次重做贷款80%，获得96-（83.2-2）=14.8万加币汇回国内人民币92.9万余（汇率1：6.2780）！别忘了，房屋里面仍然有净值24万加币（人民币150万余）！

又过2年之后，2014年11月，升值到了近1.34m，再次重做贷款80%，获得107.2-（96-2）=13.2万加币汇回国内人民币近72万余（汇率1：5.4385）！别忘了，房屋里面仍然有净值26.8万加币（人民币145万余）！

最先投入人民币137万，已分成三次汇回人民币121+92.9+72=285.9万，房子还在，净值仍有26.8万加币！！！

即使是不大懂得奥秘的普通的买房者（绝大多数的自住者），在买房时，使用了五年期的贷款：

～～～～～～房主B:

购买时，20%首付只要付出170k加币（折合RMB137.87万）贷款680k。在买入的五年后（2012年11月），升值到近1.2m，重做贷款80%，获得96-（68-6还本）=34万汇回国内人民币213万余（汇率1：6.2780）；此时买房时的首付138万按人民币业已全部收回+溢出的利润近76万！还有：—— 别忘了，房屋里面仍然有净值24万加币（人民币150万余）！

又过2年之后，2014年11月，升值到了近1.34m，再次重做贷款80%，获得107.2-（96-2）=13.2万加币汇回国内人民币近72万余（汇率1：5.4385）！别忘了，房屋里面仍然有净值26.8万加币（人民币145万余）！

最先投入人民币137万，已分成两次汇回人民币213+72=285万，房子也还在，净值也是仍有26.8万加币！！！

～～～～～～　～～～～～～更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
http://www.rolia.net/f/post.php?f=0&p=9202092

如果这样，现在石油很便宜，你为什么不去买？ -bluefoil(*I*); 2015-1-30 (#9228032@0)

房价粘性强，油价没有粘性。懂吗？ -songlin(松林); 2015-1-30 (#9228053@0)

是吗？多伦多89年房价跌了40%，美国08年也差不多是这样，这就是你说的粘性？ -bluefoil(*I*); 2015-1-30 (#9228148@0)

整天吹自己懂风险控制，连这点常识都不具备。LOL -songlin(松林); 2015-1-30 (#9228054@0)

我不正说的是风险很高，你中文是体育老师教的？ -bluefoil(*I*); 2015-1-30 (#9228151@0)

Dude, leverage is double sword! It can make you rich and also can burn you to ground!! My advice to most of GTA property investor is to cash out and wait for next opportunity! -hereiamnew(hereIam); 2015-1-31 (#9229556@0)

投资的常识是追涨不追跌？那么就没有"抄底"的说法啦！ -softerface(探长); 2015-1-30 (#9227977@0)

你知道底是什么吗？投资失败的都是以为自己买到了底部。 -bluefoil(*I*); 2015-1-30 (#9228037@0)

要想赢，要依赖正确的判断。我已经明白无误的说了我的判断。你这么有主见，也给我们说说你的吧。到时候我们就可以用未来的事实来判断谁对谁错了。 -songlin(松林); 2015-1-30 (#9228055@0)

我不是赌徒，这是我和你的区别， -bluefoil(*I*); 2015-1-30 (#9228146@0)

Oil price collapse is a wake up call! It marks the end of the super commodity cycle!! Oil will re bounce at most to 70. Same for the real estate market, the 20 years up cycle is near the end, 2015 will be the first year you see the downturn trend -hereiamnew(hereIam); 2015-1-31 (#9229567@0)

Don't be so impulsive, do your diligent so that you don't mislead people, including yourself. -infoinfo(不再飘); 2015-1-31 (#9229570@0)

I got the gut to predict the oil price slump last year when WTI crude is around 95. Mark my word here and let us revisit end of this year! -hereiamnew(hereIam); 2015-1-31 {181} (#9229579@0)
To Investor, forgot about 探长 and 松林. Time to take care of your money and lock in the profit!
In another word, time to de leverage and be smart to wait for another opportunity!!

Property is different from stock. To my opinion, at least you should own a property to live happy. -infoinfo(不再飘); 2015-2-1 (#9229587@0)
Unfortunately, I didn't see your prediction yet. I don't think you are an Investment Legend as Guojie who excels in all aspects in this forum. -infoinfo(不再飘); 2015-2-1 (#9229590@0)

虽然工业回归安省，导致人口的增加，但对多轮多地区来说，房价节节攀升也会抑制安省重振工业的发展，原因是经济不行了，相对收入购买力下降，而人口却流向高房价地区的道理有违常理，只有外来移民能维持这房价。 -shidude(龙的传人); 2015-1-30 {305} (#9227325@0)
比如中国经济发展中心转移，高房价导致北上广人口增长减缓，而当经济发展下行了，人口却流向北上广的回流是不现实的。
大多地区周围以前有制造业底子的地区，在短期内难以回复元气，再说加国的制造业的竞争力也非多强，除非高端制造业，但也无那实力。
新的经济增长点，还未挖掘出来，还是老套路，增税，大量引进移民来输血。

Ontario produces more vehicles than any other jurisdiction in North America, with six of the world's top manufacturers operating assembly plants in Windsor, Brampton, Oakville, Oshawa, Alliston, Woodstock, Cambridge, and Ingersoll. -songlin(松林); 2015-1-30 (#9227345@0)

不错，汽车制造业组装业在安省，但汽车制造业以属传统制造业，已是昨日黄花，已经不是新型带动经济增长的引擎，除非高端制造业。带动经济发展的趋势在洗牌，三高经济发展模式带动发展。 -shidude(龙的传人); 2015-1-30 {667} (#9227455@0)
高端制造业，高科技，高医疗模式。
人口老龄化世界问题凸显，即使新型发展中国家都已经凸显，北美此问题更加凸显。
人类出行的模式逐步的转向航空，高铁。
人类的能源需求逐步的分化走向新能源模式，光伏产业逐步兴起，加拿大经济占权重的石油价格在3~5年内难以恢复元气。
人口老龄化需求的高科技医疗仪器制造业发展空间广阔。
互联网已经开始走向下坡路，物联网才开始新兴发展起来、几家百货大佬已经宣布退出裁员就是体现。
电子行业的智能化已经讲传统的电子业清理出局，日本的索尼松下产业下滑就是体现。
高端制造业的航空，智能机器人，电子制造业，高端医疗仪器制造业等等，，，包括加拿大本图培养的硅谷人才，也是外流到美国，，加拿大均不占优势。新的经济转型增长点，现在还未出现，还得靠移民来输血。

制造业工人，可以租咱国人同胞投资的房产嘛！ -softerface(探长); 2015-1-30 (#9227378@0)

正是！ -songlin(松林); 2015-1-30 (#9227385@0)

condo，可能就要上涨了！ -softerface(探长); 2015-1-30 (#9227416@0)

但是，跟 416 的独立屋相比，涨幅还是不大够交易成本的（Land Transfer Tax和 JJ的佣金等等） -softerface(探长); 2015-1-30 (#9227419@0)

这种分析实在肤浅，加元下跌说明资本市场看淡投资环境所以卖出加元，说利好是胡说八道。至于人口和利率只有在失业率不变的时候才有意义。最重要失业率的因素却被你忽略了，你说你的人云亦云分析不是扯淡是什么？ -bluefoil(*I*); 2015-1-30 {336} (#9227772@0)
教你一下，支持房价最重要的指标就是银行的盈利，目前5大行的盈利是历史最好，这和房价在顶部是一致的。今天银行股暴跌，CIBC LAID OFF 500 人，市场看淡银行盈利，一旦银行盈利下降，银行为了保证收支平衡，必然收紧贷款，即使利率低，流动性却下降。房价成为无源之水，而这正是美国房价暴跌的正在原因。。。其实和你说这些都是多余的，你也理解不了。。。。LOL

Cibc可能是再layoff500，一周前的1000不算。 -jajycc(Jajycc); 2015-1-30 (#9227785@0)
呵呵，你只会jump to conclusion。跟你讲理也没用。还是用未来的事实来说话吧。 -songlin(松林); 2015-1-30 (#9227843@0)
”银行为了保证收支平衡，必然收紧贷款，即使利率低，流动性却下降。房价成为无源之水“ - 可笑，只要银行获取资金的成本低于从客户收到的贷款利息，有什么理由收紧贷款？央行的政策制定者可以提供源源不断的流动性。商业银行就是赚个利差而已。 -songlin(松林); 2015-1-30 (#9227846@0)

越说你不懂，你越要SHOW无知，如果是这样，银行就不会倒闭了，美国就不需要那么多年的QE的提高流动性性。简单的启蒙你一下，不是有利差银行就可以贷款的，知道什么是银行监管吗，知道为什么有BASEL之类的规则吗？ -bluefoil(*I*); 2015-1-30 (#9227922@0)

BASEL, 监管？又拿出你的业内人士的金招牌来招摇撞骗了？可记得上一次你把自己撞得鼻青脸肿？ -songlin(松林); 2015-1-30 (#9228013@0)

哈哈，你无知可以GOOGLE一下，这些都是财经常识，经常在新闻上有 -bluefoil(*I*); 2015-1-30 (#9228023@0)

你是在业内扫了两天地的，是吧？LOL -songlin(松林); 2015-1-30 (#9228043@0)

你要有本事就把我驳倒，否则就不要在这秀无知,说了一堆连常识都没有的胡话。LOL -bluefoil(*I*); 2015-1-30 (#9228047@0)

加元汇率下降，出口企业出口同样多的石油能换回更多的加元，改善国内的流动性。 -songlin(松林); 2015-1-30 (#9227850@0)

HAHAHAHA, 加元下跌能换会更多加元增加流动性？你真能讲笑话，加元是美国印还是欧洲印？LOL，你要不懂可以少说，和我谈外汇，你真是帮门弄斧 -bluefoil(*I*); 2015-1-30 (#9227926@0)

呵呵，加元下跌怎么不增加流动性？出口交易的过程以加元计算产生的叫一个更大了，加拿大出口企业会得到更多的加元！ -songlin(松林); 2015-1-30 (#9228021@0)

如果是更多加元还会贬值吗？就是因为买加元少了才会贬值！你就不要再SHOW你的无知了。没听说过出口多顺差还贬值。你还不如中国买黄金的大妈。连傻子都知道出口多了货币会升，货币贬值一定是因为出口少了 -bluefoil(*I*); 2015-1-30 (#9228029@0)

你这种脑瓜，做不了金融，只能扫地。我说的是在以美元定价的情况下，加元下跌比不下跌要好。同样的1亿美元的石油出口，在加元跌的情况下，出口企业能得到更多的加元，因此改善流动性。加拿大央行下调利率刺激加币汇率加速下滑，即为此意。当然利率下降本身也改善流动性 -songlin(松林); 2015-1-30 (#9228049@0)

因此下调利率是一举两得。加央行行长是个难得的明白人。 -songlin(松林); 2015-1-30 (#9228050@0)

HAHA，你的1亿美元假设本就是错的，如果出口以美金计算没有下跌，加元就不会贬值，正因为石油价格下降，实际上出口不了1亿美金，因为需求并没有增加。。LOL，你还是省省吧。。 -bluefoil(*I*); 2015-1-30 (#9228061@0)

哇，知道你不聪明，没想到有这么不聪明。匪夷所思！ -songlin(松林); 2015-1-30 (#9228089@0)

你这样说已经不仅是无知了， -bluefoil(*I*); 2015-1-30 (#9228093@0)

再简单的解释一下，原来美国需要1万桶油，以每桶100算，那就可以得到100万美金，以1:1计算，100万加元，如今只有每桶50，同样1万桶，就只能是50万美金，即使安现在汇率，也只能换60万加元，你的明白？ -bluefoil(*I*); 2015-1-30 (#9228085@0)

在同样商品需求的清苦下，美国人实际只需要60万加元的外汇，自由兑换的市场中，加元需求少了，肯定贬值 -bluefoil(*I*); 2015-1-30 (#9228090@0)
但是如果加币再贬值，同样出口这些原油，出口企业却能得到70万加元。所以加元贬值对加拿大出口企业有利。懂了？ -songlin(松林); 2015-1-30 (#9228092@0)

hahaha, 你假设加元的贬值一定会带来更多的需求本就是愚蠢的假设,那是不是加拿大油企要祝贺石油下跌？ -bluefoil(*I*); 2015-1-30 (#9228099@0)

哇！我说的是在油价暴跌的情况下让加币贬值对加拿大经济有利，而油价对加拿大来说是一个客观现实，不由加拿大控制。怎么就被你酱紫解读？你看上去还是有点金融常识的人，得出的结论却都是匪夷所思。你是学文科的吧？ -songlin(松林); 2015-1-30 (#9228108@0)

hahaha,石油不由加拿大政府控制，难道汇率就可以？难道你不知道加元是自由兑换的货币？你这个让字用得很无知 -bluefoil(*I*); 2015-1-30 (#9228116@0)

加央行对加元汇率形成有很大影响力，好不? -songlin(松林); 2015-1-30 (#9228130@0)

怎么影响？说说看？利率？砍了0.25的那天，加元只贬低1分钱，对于暴跌50%的石油是杯水车薪。 -bluefoil(*I*); 2015-1-30 (#9228141@0)

对你确实可能是匪夷所思，因为你完全没搞懂经济中的因果关系 -bluefoil(*I*); 2015-1-30 (#9228122@0)

”出口少“？因为油价剧跌，以美元计当然出口少了。可是加元贬值，却可能让以加元计算的出口增多。懂了？ -songlin(松林); 2015-1-30 (#9228058@0)

LOL,那加元就永远不会贬值也不会升值了,你假设不管什么汇率，加拿大都会出口一样以美元计价的商品，太荒唐可笑了,可能吗？ -bluefoil(*I*); 2015-1-30 (#9228065@0)

”加拿大都会出口一样以美元计价的商品“ - 我没说过这样的话。这是你说的。 -songlin(松林); 2015-1-30 (#9228111@0)

你不是假设1亿美金的出口吗？刚说就忘了？ -bluefoil(*I*); 2015-1-30 (#9228118@0)

安省制造业复苏来日方长啊，需要美国消费主义的大规模复苏来开头。加元下滑严重影响制造业必须可须美元结算的CapEx购买力，而且加银行risk-averse的作风让中小企业financing的困难加大，无法利用低息。 -quicksliman(Hangup on hard fatty); 2015-1-30 (#9228067@0)
比较一下加历史上房价的低谷期、高峰期的在利率，美元价格，石油价格的关系，就知道趋势答案了 -shidude(龙的传人); 2015-1-31 (#9228340@0)

趋势答案是啥? 我说你们这些高人们可不可以照顾下大部分肉联群众们渴望学习的心,直接给出答案行么?省得俺们猜啊猜的,着急. -squareone(squareone); 2015-1-31 (#9228973@0)

怎么着你也得先递根烟吧。不能让高人白说 -snowdown(snowdown); 2015-1-31 (#9229118@0)

房市上涨时候，这个板块帖子数量就会激增。下跌的时候，这里也冷清。要是有人还信Guoji的，恐怕还要再错过一次房产上涨的机会。 -dldl2001(minglee); 2015-1-31 (#9229008@0)

咱们又不是经济学家，为什么要牵涉那么多经济元素进来，并且一有不同意见就要吵呢，哥几个，咱只谈房市的现在和未来，以及特定房子的分析和推荐，有空再给大家帮帮忙提供点信息帮助，疑难杂症出出主意，就功德无量啦。 -maozhe(猫着); 2015-1-31 (#9229146@0)

Are you kidding! lower mortgage rate can only slow the downturn of GTA house price, it won't spur another upside cycle. -hereiamnew(hereIam); 2015-1-31 (#9229545@0)
Weak currency and lower interest rate is bad for investor. Big Investor goes for strong dollar and high interest. Even mortgage rate drop to negative (yes, negative morgage rate is real in Denmark) won't help -hereiamnew(hereIam); 2015-1-31 (#9229552@0)

This is case by case, man. What if Ontario economy is spurred thanks to low currency rate as experts state? buying property is a safe way to secure your capital. -infoinfo(不再飘); 2015-1-31 (#9229560@0)

Property investment like all other investment, it is all in a cycle! Tell me something that can go straight up for a long long time! Tell me which big investor is still in GTA market? Bank will be still safe as long as price drop is limit to 25% -hereiamnew(hereIam); 2015-1-31 (#9229582@0)
The fact is there is no institution investor, no pension fund invest in GTA house market. Big money always act first, just like Billionaire Li Kai Cheung -hereiamnew(hereIam); 2015-1-31 (#9229583@0)
weak currency can stimulate the economy growth in long term, you won't see it in 3 year time frame. As it is all about cycle, cycle won't finish in 3-5 years. 2015 is all about deflation deflation. -hereiamnew(hereIam); 2015-1-31 {74} (#9229584@0)
Don't you see negative mortgage rate in real? Yes, NEGATIVE mortgage rate!

It doesn't matter. What you always should do is to live happily and invest wisely (on others). -infoinfo(不再飘); 2015-2-1 (#9229591@0)

如果mortgage开始融资来源于0息美元，本币贬值，现在金融机构还款压力应大增。 -boost(oscillation); 2015-2-1 (#9229631@0)
真希望是这样，大家都可以在市场里淘一桶金！可是，请教楼主，如果油价，利率在2005，2008，2015，的走势对应房价的走势，会是什么？ -deltat(Delta T); 2015-2-1 {232} (#9229632@0)
即使加上近十年的通胀，房价貌似远远的高于油价和利率的走势。既然没有对比性，两者有没有必然性？
房价会不会像油价一样一头栽下来呢？
机遇和风险并存，现在的房价是利好？还是高处不胜寒呢？
让事实来告诉我们吧。如果你认为利好，你敢入市吗？

问得好，我也想知道。牛人请来解惑。 -gabc(gabc); 2015-2-1 (#9229713@0)

几乎见地的加元币值，使得拥有人民币持币待购的中国的房产投资人觉得，加拿大的房产实在是便宜。—— 再加上美妙的杠杆。请参阅《房产投资的魅力是什么？是——杠杆！》

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