本文发表在 rolia.net 枫下论坛房价是个敏感的话题，时不时看看雀巢版，拌嘴吵架的多半是因为房价涨跌。其实就跟人有悲欢离合一样，凡事都有兴衰交替，不论是涨是跌，都有其内在的驱动和运转，很难以某个人的喜好而改变。又和炒股一样，你所要做的不是去预测未来的涨跌，而是根据既有事实，来做出对未来各种可能性的应对方案。即常言所说的“不要去预测”。

房子的基本属性是居住功能，就跟股票一样，基本属性是为了企业融资，而一旦进入交易并且交易能够带来客观的收益，就成为投资产品，而参与投资的投资者的群体行为，到底是发生羊群效应，还是处于无序混沌状态，都不是目前的经济学或者数学或者任何一个什么地球上的领域的知识可以解决的问题。

对于参与到交易中的个体来说，只要一天没有退出，就一天不要轻言自己的成败。我在地球两端，接触过无数的神人，也见了众多的大喜大悲，最终能够笑到最后的，不是靠技术，而是心性。

同前所述，本文无意介入涨跌之争，只是希图能尽量客观地讲述发生过的一些故事。

毫无疑问，在同等条件下，比如同一个区域，同一个房龄，大致相同的户型，那么房价肯定和管理费成反比。所以很多新建的Townhouse，很多都没有管理费，这样开发商就可以卖个好价钱，买的人也希望涨的快一些，再卖掉的时候也能多赚一些。但旧的房子，基本上十年以前的，都有管理费，而且管理费的比例是在开发商提交建房资料的时候就确定了的，要改的话必须要有90%以上的业主通过，还要请律师花上一大笔钱。

有些小的小区，业主董事会自己管理，因为法律规定董事会成员不能拿工资，除非经过业主大会批准，所以自行管理的先决条件是要有闲人。而且自己管理的并不意味着就能避免滥用权力的现象。以后可能写一写业主监守自盗的故事。

不管谁在做主，基本上管理费每年都会涨，然后还不够花，所以一旦碰上大工程，就要额外收钱，就是Special Assessment。故事六中提到的那个Townhouse，当年他们有三户在卖房，当时的Offer都在32万左右，额外收费的通知发出来之后，所有Offer都立即被买家取消了，这几家当时都铁了心要卖，基本都在28万出头卖掉。而业主把董事会换掉，管理公司换掉，项目重新审议之后，Special Assessment额度大幅消减，而且提供了一次性支付的选择，这样卖家可以一次性付掉，对买家没有影响，转过年来卖掉的第一户就是34万，接下来房价基本上随同周边同步上涨，去年最高成交超过40万。三年前买入的那三户基本上有了40%的理论涨幅。

故事四中的那个Townhouse小区，水费欠费问题出现之后，当年有十多家都争先恐后在卖房，基本上都在29到30万左右出手，但是这两年的成交都在37万以上，最高的一户是38万多。一方面是我们把管理费给降了一些，另一方面储备金也开始积累，再有几年能达到30几万的话，估计房价也能超过40万。恢复正常水平。

但是故事三中的那个大楼，这么多年就一直很难出手。被骗贷的偿还还要两年才能结束。然后还有一些大的隐患要修理。现在的房价比20年前还要低。如果这些隐患能够顺利解决的话，房价跳涨50%是毫无悬念的。

所以要买Townhouse的话，你是买同一校区里比较高的房子，还是仔细分析一下，看看受压抑的房子原因是什么，或许里面就有机会。买Condo一定要看Status Certificate，这时候不要计较差个几百块钱找便宜的律师，好的律师应当能看出来里面的问题。我们每年都要issue几十个Status Package，里面的内容尽管有大致的要求，但细节上的差异，就是关键所在。

验房也是如此，40万的房子不要计较400块钱，尽管大多数人对验房师都有保留意见，但任何行业里都有做得高精尖的。在加拿大是这样，贵的可能也有不好的，但便宜的基本上可以保证不好。

验房的时候不要光看简单的大面上的，要多看看不容易观察到的部分。我以前写过一个“买房不要光看装修，也要多检查一下那些看不见的部分 - 随便写写，砸砖随意。”

一个小区如果走进去就觉得破破烂烂，到处都要修，多半这种小区的管理费都特高。如果你进去把Board换了，把管理费降下来，你就赚了，大家也都跟你赚了，尽管可能没人说你的好。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net