买房中最头疼的事莫过于怎样出价.面对五花八门的房子条件和高低不一的叫价.要出一个既有竞争力又不当冤大头的价格实在不容易,我们买过房的经常经历过这样的场景,一边是一堆抢OFFER的其它买家不断加价,一边是你的经济一个劲的鼓捣,这房就值这个价,赶快下手吧!于是要么脑袋一热就下了一个很高的价,要么悻悻打道回府,又对自己的出价很自责,以至于影响到下一次的OFFER.

买房的时候究竟要考虑一些什么因素呢? 我想大方面应该是有共识的:比如地段,学区, LOT,房型,朝向,装修,地税,是否大麻屋,是否路冲等等.但是这么多因素放在一起考虑简直就是一团浆糊.一到现场,卖方JJ找几个哄抬物价的托,或者买方JJ吹吹耳边风,马上找不着北,不是放大了这个因素,就是缩小了那个因素,最后抢到房后的两三天的心情可以用两个字形容:后悔.其实这种心情可以理解,没买到房其实也是这个心情.关键还是心里没谱,不知道自己出的价格是否合适.

那么根据叫价出价是否就合适呢,其实也不合适,如果卖家出个很高的价格钓鱼,哪怕你还下来5%也还是出了个高价,反过来,卖方出个很低的价格,你不去抢,也是浪费机会.抢与不抢,抢到什么位置住手,关键还取决于心中有一个合理价格的底线. 昨天我提到了地税与叫价的相关系数,如果把系数分析法扩展到要考虑的所有因素,那么很容易就能计算出针对一个具体的房子究竟应该出价多少才算合理.其核心理论是把每一个具体的房子segment到一定的category,每一个category中的每个level都有一个对应的系数.这些系数的乘积就是合理的出价指数.

以下我把最近5天的成交记录都做了统计,并计算出了4个主要因素相应的系数,想在近期买房的朋友可以参考作为您出价的依据.

以example1为例,此房在MARKHAM东北部,独立屋,精装修,LIST/TAX比率:170,把相应系数相乘后得出合理售价/叫加比率为102.6%，而买房实际出价为叫价的97.9%，此房买得很划算。

再举一个房子买贵的例子， 以example2为例，此房在vaughan西北部，独立屋，普通装修，LIST/TAX比率:266，把相应系数相乘后得出合理售价/叫加比率为94.8%，而买房实际出价为叫价的97.8%，此房买贵了。