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枫下家园 / 枫下觅巢 / 自住房付清，三个投资房（土地房），每个月所有费用跟租金算起来800左右的负现金流。明年初两个楼花入住，25/26年还有两个楼花希望能够准时拿到。目前经济大势下风险在哪里？有什么注意事项？ -**💌; 2022-6-19 (#14637091@0) +1

富贵险中求，一看就是大富大贵之人。 -897102(路人甲); 2022-6-19 (#14637100@0) +15

好吧，谨慎相信。家里老人以前说，算命的不能信。 -**💌; 2022-6-19 (#14637158@0) +2

明年就好了，你的风险就是赚的太多，需要节制少赚点，给别人点赚钱机会 -giss(rr); 2022-6-19 (#14637106@0) +4

谢谢。现在考虑的不是赚钱，而是避免损失了。 -**💌; 2022-6-19 (#14637168@0) +3

损失在你现在省吃俭用每月负现金流过日子，卖投资房的时候要交一大笔税。还不如现在就开始享受 -**🥧; 2022-6-19 (#14637184@0) +8

这确实是一项，谢谢提醒。不过目前是可承受和忽略的范围。原来投资的时候就是朴素地希望每月的入项能够抗通胀，而股票市场太动荡。比特币什么的也从来不敢碰。 -**💌; 2022-6-19 (#14637197@0) +1

风险在于你拿不到足够的贷款来close -**🍞; 2022-6-19 (#14637146@0) +5

谢谢，这个考虑到了，也咨询了银行。目前来看这个风险存在的机会不大。 -**💌; 2022-6-19 (#14637163@0) +2

差不多就行了，清仓出货，安享退休生活，比起天天担惊受怕要好得多——当然贫穷会限制我的想象力，我就那么一说。 -897102(路人甲); 2022-6-19 (#14637173@0) +11

贵在折腾，人生的意义啊！ -guanshui88(约定); 2022-6-19 (#14637180@0)
真心感谢。以前没想过这个思路。会认真想想。 -**💌; 2022-6-19 (#14637181@0) +1

利率增高，贷款压力测试增大，贷款额度会减小。万一下半年猛加，现在银行评估的预贷款额度比如100万到时只有80万，同时如果到时候房价暴跌，贷款比例还会进一步减少。这些都是风险。 -**🐘; 2022-6-19 (#14637641@0) +1

是的，这个也很重要。希望到时候不会再加了2%了。 -**💌; 2022-6-19 (#14638349@0) +1

土地房是啥意思？ -jennyjiang(小蜜蜂); 2022-6-19 (#14637176@0)

非楼房的意思。这个词是听地产经纪提起的，包括freehold townhouse, semi and detached. -**💌; 2022-6-19 (#14637185@0) +1

啥·？你是楼主还是撞衫？土地方是大地小破屋吧？ -**🐓; 2022-6-19 (#14637223@0) +1

不是撞衫😂。看来我对土地房的理解有误。下面也解释了。 -**💌; 2022-6-19 (#14637233@0) +1

房子老价钱不高，占地比较大，可翻盖，一般位置较好。独立屋平房居多 -676892(nvshi); 2022-6-19 (#14637213@0)

谢谢解释。那我用得有误。其中有镇屋，翻盖可能性几乎=0. -**💌; 2022-6-19 (#14637221@0) +1

我和你差不多，如果不算地税保险，我每个月有2000收入 -**🐦; 2022-6-19 (#14637244@0)

恭喜你！我是算了地税和保险的。如果不算，也比你差很多，也就五六百。其中一个原因是租金便宜，而且因为是学区房，租客大概五六年都不会轻易搬走。不过房客挺好的，也就无所谓了。 -**💌; 2022-6-19 (#14637252@0) +2

我是老住客走了重新租的 -**🐦; 2022-6-19 (#14637265@0) +1

你运气很好 -**💌; 2022-6-19 (#14637312@0) +1

地税严重滞后市场，如果房子估价涨一倍，地税也就涨一倍。据说对近期买卖过的房子影响大，会直接涨到成交价。不知道没买卖过的房子是不是就不受影响。 -**🍓; 2022-6-19 (#14637303@0)

今年拿到的地税单，看起来都没涨。 -**💌; 2022-6-19 (#14637310@0) +2

如果没有贷款就不受影响，如果有贷款得按新利率重新算现金流 -**🍓; 2022-6-19 (#14637251@0)

有贷款。负现金流计算的时候，是把mortgage都算上的，包括本金。现在还没到需要重算每月付款额的地步，如果利息在现在的基础上再升2%，搞不好就要重新算了。 -**💌; 2022-6-19 (#14637260@0) +1

经济情况严重恶化的话，不但是利率上涨，还有能不能收到租金的问题，两头都会挤压现金流。 -897102(路人甲); 2022-6-19 (#14637269@0) +1

租金比较低，希望租客不会欠吧，都是有小孩的白领人士。不过你说得对，如果他们收入出现问题，也很难说。谢谢提醒。 -**💌; 2022-6-19 (#14637276@0) +1

经济严重恶化央行就降息了，租客走了更好，你加租换新租客，现在租金节节高。 -czczcz(看得清); 2022-6-19 (#14638318@0) +2

是的，如果到时候发生了，也只能这么想。 -**💌; 2022-6-19 (#14638458@0) +1

有太多的个人财务信息不能披露，在这里问这样的问题有什么意义呢？ -daynnight(@_@); 2022-6-19 (#14637306@0)

就是聊天吧。上面不少网友提到了很多不同的视角。目前看还是挺有收获的。 -**💌; 2022-6-19 (#14637319@0) +1

不同的人有不同的风险承担能力。如果是我，应该已经吓尿了。如果是马斯克，巴菲特根本不会为这样的问题浪费一秒钟。但他们连老宅都卖了，应该是认为现在是百年一遇的卖房时机。 -daynnight(@_@); 2022-6-19 (#14637361@0) +2

太有道理了。这也是问这个的初衷，因为自己只有一个视角，而不同的人能从不同的出发点看问题，肯定能补充到自己没有考虑到的方面。 -**💌; 2022-6-19 (#14637374@0) +1
哦原来马斯克，巴菲特也是炒房的？还把自住房给买了哈哈哈 -czczcz(看得清); 2022-6-19 (#14638321@0)

你把这两想得太善良了，他们就是忽悠年轻人自住房都别买，有钱就买股票，买电车LOL -iloveresort(秋水长天); 2022-6-19 (#14638430@0) +2

噢这样啊，那我们楼上的日和夜不是严重被忽悠了吗😂😂😂 -czczcz(看得清); 2022-6-20 (#14638926@0) +1

算不上多严重吧。。。左棍们的常态不就是不停地忽悠与被忽悠。 -iloveresort(秋水长天); 2022-6-20 (#14639621@0)

还有其他投资吗？房地产占总投资组合多少百分比？ -jtax(吾土吾民); 2022-6-19 (#14637326@0)

不太清楚应该怎么算。如果自住房不算，别的都按市场价算，比例也挺高的。得有70%以上。是不是太高了？ -**💌; 2022-6-19 (#14637352@0) +1

如果仅仅为了收取房租作为income，这比例不算太高。 -jtax(吾土吾民); 2022-6-19 (#14637409@0)

好的，谢谢指教。我也找点资料看看何种比例更合理。 -**💌; 2022-6-19 (#14637608@0) +1

都能张罗进帐这么多房产了还来这穷人堆里面问这富人问题吗？ -**🥮; 2022-6-19 (#14637475@0) +16
分享个人观点，自住房已经付清，如果是双收入，手里如果有明年楼花的首付就不怕，25/26的楼花是三四年以后的事了，那时后市场大概率已经起来了，真过不了关，自住房申请HELC贴补，扛过几年，稳赢。投资是投资的时间，好资产不怕的。每年四五十万的移民，盖房成本增加，通胀如此，持有吧。但该享受就享受，如果牺牲生活质量，就减持。个人意见 -676892(nvshi); 2022-6-19 {303} (#14637565@0) +12

真心感谢。记下了。明年交割的楼花首付已经付清了，是19年入手的。 -**💌; 2022-6-19 {44} (#14637610@0) +1

什么是土地房 -lanblue(蓝); 2022-6-19 (#14637574@0) +1

开贴的时候我用词不对。据说土地房应该是老旧房地大易于重建。我用的时候，意思是跟楼房condo相对的，镇屋半独立独立这种。 -**💌; 2022-6-19 (#14637613@0) +1

现在三个投资房才800左右的负现金流很好了。感觉一是注意央行加到一定程度的时候，银行要求你增加月付，二是明年楼花close利率太高影响贷款额。如果手里有足够的现金，一切的问题都不是问题。可以refinance,手里握有现金，不过这种还要付利率，成本太高。或者申请HELOC，手里有几十万的HELOC，不用不交利息，可能是更好的备战备荒。这样什么时候都不用卖房。这是俺的个人浅见，欢迎大家讨论怎样准备过冬。 -daofaziran(daofaziran); 2022-6-19 {335} (#14637604@0) +2

前一阵看这里的讨论，就把HELOC开好了，挂在自住房上面的，希望不需要用到，不过有备无患。谢谢网友的信息和提点。 -**💌; 2022-6-19 (#14637616@0) +1

握手哈，我也是，自住房在2月高点时加了HELOC，也希望不需要用到。 -daofaziran(daofaziran); 2022-6-19 (#14637631@0)

🤝🤝 -**💌; 2022-6-19 (#14637633@0) +2

人家不可能被银行要求加月供的。 -czczcz(看得清); 2022-6-19 (#14638337@0)

为啥不可能？三个投资房都是固定利率？没见楼主这么说啊。 -daofaziran(daofaziran); 2022-6-19 (#14638644@0)

不是固定，不过目前银行还没有叫调整。预计再加2%就可能会了，希望到不了那么多。 -**💌; 2022-6-19 (#14638657@0) +1

对呀，我们都一样。 -daofaziran(daofaziran); 2022-6-20 (#14639599@0)

人首付多贷款少，你计算一下？ -czczcz(看得清); 2022-6-20 (#14638934@0)

没什么风险，只要还有正常工资收入，没问题。 -impermanent(无常); 2022-6-19 (#14638002@0) +1

谢谢 -**💌; 2022-6-19 (#14638322@0) +1

风险是你买的太密集了，4个楼花分4年买是比较稳妥的情况，每个closing之间都有足够的时间周转，长期投资的原则是细水长流，不要看市场好就憋足劲买、市场不好就去不买，注意事项是投资房不是越多越好，王红雨说6个投资房是最佳配置，work life balance。最终目的是享受自由的退休生活。 -xiangcaosh(船头); 2022-6-19 {243} (#14638303@0) +3

谢谢提醒，确实当时时隔不太长。
两个盘本来差不多9-10个月的差别，新冠期间都延期，然后就凑到一起了。
数量上看来需要调整一下。我看看花点时间做计划，争取25年以前办好。
谢谢！
-**💌; 2022-6-19 {161} (#14638342@0) +1
那是钱少要自己管理才买6个，人范冰冰DT几层几层地买，学生宿舍整栋地收。 -czczcz(看得清); 2022-6-19 (#14638346@0)

那是人傻只知道买房的才几层几层的买，钱多人精的比如老马连自住房都卖了。 -iloveresort(秋水长天); 2022-6-19 (#14638372@0) +4
FBB不差钱，投资回报率可能对她来说是次要考虑，把钱放在一个安全的避风港才是决定因素。管理你要不差钱完全可以包出去。 -xiangcaosh(船头); 2022-6-19 (#14638625@0)

就是说个笑了，买的多要不请人管要不自己开个管理公司专门做才行。 -czczcz(看得清); 2022-6-20 (#14638942@0)

风险是这操作之后流动性太差了，跌下来之后很难实现有力度的分批抄底。 -iloveresort(秋水长天); 2022-6-19 (#14638380@0)

惭愧。流动性方面完全没有考虑，计划和学习过。不过也没有想过后面还要抄底。希望能稳健持有五六年。谢谢指教。 -**💌; 2022-6-19 (#14638454@0) +1
房子当股票炒吗，真留现金想抄底的人不是没有，本坛就不少，可这些年是什么情况？ -czczcz(看得清); 2022-6-20 (#14638946@0) +1

跟炒哪有什么关系，不一定留现金，流动性好的资产都可以用。过去5年房产收益率就很差，跟nasdaq差数量级，未来5年大概率也不会好。 -iloveresort(秋水长天); 2022-6-20 (#14639630@0)

过去二十年呢，加上杠杆呢？ -czczcz(看得清); 2022-6-20 (#14639668@0)

二十年太久，只看加息周期。。。支点选错了，加杠杆没准儿更费劲。 -iloveresort(秋水长天); 2022-6-20 (#14639943@0) +1

你房子三五年一买卖吗？ -czczcz(看得清); 2022-6-21 (#14640369@0)

我的投资房产都是十几年前抄底买的，没卖过，但是在市场冲高时做refinance，备用各种抄底。 -iloveresort(秋水长天); 2022-6-21 (#14640832@0) +1

船头也听王经纪？ -jtax(吾土吾民); 2022-6-19 (#14638393@0) +2

王大师就是说话比较冲，具体业务水平一般，理论上还是很有一套的，他在YBB被人狂扁，多数是在他文章里被损的一塌糊涂，要出口恶气的。 -xiangcaosh(船头); 2022-6-19 (#14638629@0)
王大师是谁 -g_g_g(冬天终于来啦); 2022-6-21 (#14641121@0)

BMO的一个贷款经纪 -**🍊; 2022-6-21 (#14641145@0)

6 个出租房是兼职吗？如果是condo还行，如果是老破house, 那work life难 balance -zxcnm(Zxc); 2022-6-19 (#14638474@0) +1

6个是自己能管得过来，又能最大限度避免踩坑的优化值、网上还有一个女的买了很多投资房还上下分租，这种我看完全是本末倒置了、没有特别旺盛精力的真的要被烦死了。 -xiangcaosh(船头); 2022-6-19 (#14638635@0)

这位老兄还在经营分租房，他全职打理很多处分租房 - Suburban house split up into 18 bedrooms -**🍊; 2022-6-19 {731} (#14638662@0) +2

这人钻钱眼里去了，变成钱奴了、多年以前他在唐人街做移民接待站，欺负新移民不懂，8块买的电话卡、转手卖10块，你到远点的地方买也无可厚非，他就在马路对面超市里买。另一处房子让他爸做清洁工、70-80十岁的老头、走路都费劲，约克那里非法分组被罚、没想到还在干这个。 -xiangcaosh(船头); 2022-6-20 (#14638733@0) +1

卖condo拣独立屋的白菜 -yihan(逸涵); 2022-6-19 (#14638638@0)

谢谢。不过Condo还一个没拿到。俗话说鸡蛋不能放在同一个篮子里，会不会过两年风水轮流转了？ -**💌; 2022-6-19 (#14638653@0) +2

那还有个税务问题，一年内卖出100%升值算当年收入.没拿到还不算数，说不少楼开始这么玩了，我们都被坑过一次了，都通知四个月后交接了，然后破产了，升值一倍与咱无缘 -yihan(逸涵); 2022-6-20 (#14638732@0)

楼都修起来了，已经开始装外墙了。最近还开车去看过一次。这种也会破产吗？你说四个月以后交接的那个，也是能看见楼了吗？ -**💌; 2022-6-20 (#14638750@0) +1

Cross fingers …大建商该不会 -yihan(逸涵); 2022-6-20 (#14638784@0)
前年的Clover就是，封顶做外墙了才破产，最后退订金赔一点利息，你一点办法也没有。 -czczcz(看得清); 2022-6-20 (#14638967@0)

cresford? -jennyjiang(小蜜蜂); 2022-6-20 (#14638937@0)

它家倒了好几栋，clover是最惨的，都封顶了马上拿钥匙 -yihan(逸涵); 2022-6-20 (#14639544@0)

让你撞上啦？ -jennyjiang(小蜜蜂); 2022-6-20 (#14639594@0)

这种现金流比较差，整租现金流差，分租太烦人，现在这种市场，感觉现金流比任何时候都重要。 -daofaziran(daofaziran); 2022-6-19 (#14638673@0)

未来会出现新的模式的，很多人只能负担一间房子，专业管理公司操作.住房不够住，政府已经在筹划Rooming House的部门，交钱拿牌照定期检查，作为房东这种物业交给修缮出租管理一条龙比较好，澳洲已经有这个模式了，我温哥华的投资口的老师转发给我的 -yihan(逸涵); 2022-6-20 (#14638783@0)

专业管理公司也是专业忽悠公司，房主要会管理那些专业管理公司。 -**🥧; 2022-6-20 (#14639554@0) +5

不一定，集团专业有优势.房主不一定有那个时间，或异地，愿意花钱实现更大利润. -yihan(逸涵); 2022-6-21 (#14640102@0)

理想是美好的，现实是残酷的。你的利益和管理公司不可能是完全一致的。让多一个公司来分利润，都是各种原因退而求其次的做法。 -daofaziran(daofaziran); 2022-6-21 (#14640331@0) +2

对物质已经没有追求了，千金难买自由，50以后赶紧玩，60爬山挑战极限就差远了.至于管理公司，不少投资人愿意拿出利润10到20%用来支付管理公司和必要的修缮的.生意建佳于双赢，地产投资人异地的很多，只能托管.跟大型物业都有管理公司一样，是个行当的，几万人的房东群有这个潜力，说回来，几位主干也算是Rolia的人马，探长当初跟闻风推CS数学一样，都具有前瞻的眼光，还不忘网上学雷锋众乐 -yihan(逸涵); 2022-6-21 {339} (#14640349@0)

你有钱人和我们这些每月负现金流的小房东不在一个频道上啊。
网上好多地产经纪房产管理公司忽悠人去异地投不懂的市场，到时只能任这些专业人士宰割了。大资金有规模的自主异地投资可以，小房东就免了吧。 -daofaziran(daofaziran); 2022-6-21 {134} (#14640465@0)

我绝对这里的穷人，背着好多好多万贷款度日，没大追求是真的.异地投资也不是一般人玩的，我自己都不去做，买就买到要去住的物业，终端使用者.够用就好，不需要拥有太多.RV更符合我的理念，最小的地盘，流动的风景，无牵无挂. -yihan(逸涵); 2022-6-21 (#14640517@0)

很赞同你这样的观点！ -daofaziran(daofaziran); 2022-6-21 (#14640791@0)

是的。小业主自己管理没问题的，有些事可以亲力亲为，有些可以外包。都不难。一切顺利的话每个月的工作就是去银行存支票，现在可以用手机存支票，银行都不用去了。 -**🥧; 2022-6-21 (#14640430@0) +2

对的。 -daofaziran(daofaziran); 2022-6-21 (#14640507@0) +3

花钱请专业管理公司没问题，问题是自己作为主人要会管理和监查自己雇佣的公司或个人。我在管理公司工作过，也雇佣过管理公司，现在也有朋友经营一个很大的管理公司，我知道他们的路数。 -**🥧; 2022-6-21 (#14640404@0) +3

就是这样的，一样不省心，还多分利润出来。管理公司会有美好的语言忽悠人，我们自己要有明辨力。 -daofaziran(daofaziran); 2022-6-21 (#14640497@0) +1

景仰 -forestjohn(打酱油的); 2022-6-20 (#14639026@0)
佩服 -g_g_g(冬天终于来啦); 2022-6-21 (#14641123@0)
家庭现金流稳定就可以 -xinxinxiangrong(xin); 2022-6-29 (#14655980@0)

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