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枫下家园 / 枫下觅巢 / 讨论一下，已增值投资房，原价转让给孩子
假设买价80万，五年后市场价120万。如果80万给孩子，除了土地转让税Land transfer fee必须交，capital gain 就没有了，是吗？孩子可以住里面，就是primary residence,这样以后再增值也没关系。
这样是否可行？
-**🍕;
2022-9-5
{207}
(#14793099@0)
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我希望可以，但你要问税务局。 好像没有那么美的事
-**🥒;
2022-9-5
(#14793126@0)
+3
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别问，一问肯定不行的。但撑死胆大的，饿死胆小的。被逮住的都是运气不好的吧。
-**🏰;
2022-9-5
(#14793140@0)
+1
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这事情偷偷地做就好，一讨论就露馅了。
-**🏰;
2022-9-5
(#14793132@0)
+1
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现在C R A增加人手重点查房屋买卖，可以说是在风头浪尖上
-jzsjw(:+-×÷);
2022-9-6
(#14793724@0)
+1
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投资房转让时必须是以市场价为转让价格的，所以四十万的资产增值避不了，CRA没那么傻。
-20120606(慢慢);
2022-9-5
(#14793157@0)
+14
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我的理解是，只要CRA没发现，什么事都没有。所以是碰运气。
-**🚌;
2022-9-5
(#14793166@0)
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那也得你家娃胆子大，日后万一被发现将是巨额罚款，按天算复利利滚利
-**🌜;
2022-9-5
(#14793177@0)
+7
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报税时会问你当年有没有处置的资产，不准备报吗？税表上也过不去呀？当然完全不提CRA也不知道，以后就是一颗隐藏的炸雷，CRA一查出来就是重罚
-20120606(慢慢);
2022-9-5
(#14793191@0)
+4
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今年卖了投资房不报税吗？CRA哪有这么傻
-jennyjiang(小蜜蜂);
2022-9-6
(#14794185@0)
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埋个地雷，不知哪年爆炸，不合算。
-donot(田长第九);
2022-9-5
(#14793185@0)
+5
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如果是赠送呢？
-**🥦;
2022-9-5
(#14793187@0)
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那也是按fair market value赠送，你以往每年报出租收入，处置时也要申报，否则出租收入没了房子也不见了，税务局自然就来查了。
-donot(田长第九);
2022-9-5
(#14793199@0)
+3
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这里是比较完善，中国就没问题了
-**🥦;
2022-9-5
(#14793212@0)
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赠送视同市场价出售，别想了，只要是投资房，都逃不过
-20120606(慢慢);
2022-9-5
(#14793202@0)
+1
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是
-**🥦;
2022-9-5
(#14793213@0)
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赠送也要交了增值税后才能送
-**🥒;
2022-9-5
(#14793210@0)
+1
-
嗯
-**🥦;
2022-9-5
(#14793214@0)
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身边貌似木有成功案例，个人感觉，CRA能不惹最好不要去惹。
-cookie321(cookie);
2022-9-5
(#14793189@0)
+1
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怎么可能成功。这种要牵涉到不同的政府部门，有完整paperwork 的交易，很不容易躲过CRA
-the_dumb_one(悔不该);
2022-9-5
(#14793234@0)
+1
-
CRA写得很清楚：无论你实际卖的是什么价，即使你卖0元，你的卖价被视为当时的FMV，要按FMV来报税。"your selling price is considered to be the FMV" 另外，一般讲，你能想到的，CRA早就想到了。
-jtrt(st);
2022-9-5
{698}
(#14793218@0)
+5
-
转让价格随便写，增值部分肯定要交税，逃不掉的，交税不会破产，cra的罚金才会倾家荡产，
-googlebot(bot);
2022-9-5
(#14793228@0)
+4
-
罚多少？怎么罚？
-**🐛;
2022-9-5
(#14793256@0)
-
等房价降到最低，评估一下，转给孩子。
-sadapple(summer);
2022-9-5
(#14793698@0)
+5
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跟中国差不多，把房子卖了，把钱给娃。再买一个。
-**🐱;
2022-9-6
(#14793712@0)
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不急。
-xz730000(笑一笑，十年少);
2022-9-6
(#14793765@0)
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这一块的税收可是一块大肥肉，特别是近几年。一个case抵上其他100个甚至1000个case的收入。花点时间把所有偷税漏税的查一查就可以给税务局提高不少收入。
-tracyd(等待明天);
2022-9-6
(#14793818@0)
+1
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完全可以合理避税，加拿大的体制，税务局也没招。比如，银行的评估师给你评估房子，往往比市价低，低很多。既然房价是人评的，那么你完全可以找个评估师把你的房价估低，低个几十万，很正常。有了那张纸，CRA对你一点办法都没有的。那评估，即使CRA查，往往是几年后才用得到的。 评估前可以墙上打几个大洞，或在墙上乱画一通，到处倒点垃圾。方正给自己住也是要装修的。
-abcdefghi(9alphabetic);
2022-9-6
{325}
(#14793821@0)
+1
-
你这么讲的话是太看不起房屋估价师了，人家也是有license的，不能随便瞎估的，除非是你亲戚。多点垃圾，墙上有几个洞，这些对股价没什么影响，想少估几十万应该不太可能。话说回来，现在估的的少了，将来卖房子增值就多了，谁知道将来什么政策呢。如果是孩子的投资房岂不是经来交的税更多更亏了？
-househot(心想事成好运来);
2022-9-6
{188}
(#14793840@0)
+1
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那为什么银行的评估师会低估很多，一个130万的房子至少会低估20万。那可是有license的评估师啊。MPAC的评估也比市价低很多，那些都是没有license的傻瓜评估的？
-abcdefghi(9alphabetic);
2022-9-6
(#14793843@0)
+1
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你怎么确定银行的估价师给估低了？ 市场上的卖价和房屋价值不完全一致，再说每个房子都是不一样的。
-househot(心想事成好运来);
2022-9-6
(#14793846@0)
+2
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我自己的房子的市价我是知道的。我去做refinance，银行的评估从来都是很低。不仅是我，我所知道的别人的评估价，均是如此。我想rolia上众多网友，都会为我证明，银行总是低估。
-abcdefghi(9alphabetic);
2022-9-6
(#14793855@0)
+1
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这个我不认同，贷款时我的房子的估价跟我的买入价非常接近，后来MPAC给估的有些高，我要求他们重新算他们不同意。
-househot(心想事成好运来);
2022-9-6
(#14793864@0)
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新买的房子的贷款，有可能接近。但是，refinance从来都是低的
-abcdefghi(9alphabetic);
2022-9-6
(#14793865@0)
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但MPAC的估值不像你说的低了，而是高了。
-househot(心想事成好运来);
2022-9-6
(#14793866@0)
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你的房子不知道在哪个区。反正，多伦多的房子，MAPC价比市价低30%到50%。
-abcdefghi(9alphabetic);
2022-9-6
(#14793873@0)
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不用说都知道你说的是多伦多的旧房子，每个房子条件差异太大，所谓的市场价只是你的期望而已。我说的都是30年内的房子，华人比较多买卖比较频繁的的地方
-househot(心想事成好运来);
2022-9-6
(#14793896@0)
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你到housesigma去看已经出售的房子，10个房子9个半的MPAC的评估价远远低于市价。你要能找到一个GTA的房子是例外，都算你有本事。
-abcdefghi(9alphabetic);
2022-9-6
(#14793902@0)
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那是因为疫情MPAC在2020年没有重新评估，一直沿用2016年的估价，这对大家是好事，少交了地税。不过这好事不会长久的。
-househot(心想事成好运来);
2022-9-6
(#14793910@0)
+1
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这个又是瞎扯。一个已经讨论了无数次的问题，低估价不等于低地税。平均地税=平均评估价 x 税率。平均地税是议会决定的，跟什么估价一点关系都没有。估价高了税率就低，估价低了税率就高。
-abcdefghi(9alphabetic);
2022-9-6
(#14793913@0)
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我只是告诉你MPAC2020没有评估，至于地税，政府的钱永远都不够用，只要房屋价值涨上去了政府就有理由多收地税，根本不是你想象的那么好，否则人家涨工资的钱哪里来。房价涨50万，税率降0.0001, 你自己算算得多交多少地税吧。
-househot(心想事成好运来);
2022-9-6
(#14793916@0)
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政府的地税总是每年以几个点的速度的增长，才不管你房价是涨了还是跌了。涨地税的理由没有一个是因为房价涨了或房价跌了，涨是必然的，但绝对和房价无关
-abcdefghi(9alphabetic);
2022-9-6
(#14793917@0)
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政府怎么会傻到说因为房价涨了所以涨地税，每次的借口都是budget。房价涨了以后还会把税率降那么一点点，给你的感觉是没涨地税，实际上涨了很多。 MPAC和政府狼狈为奸，所以和MPAC申诉时它重来不肯降估值，除非和它上庭打官司。
-househot(心想事成好运来);
2022-9-6
(#14793925@0)
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评估师鬼得很，银行是大主顾，评个价值下限讨好银行；个人客户通常是应付税务，评个价值上限，以防日后税务局找他麻烦。
-3x3(3x3);
2022-9-6
(#14793867@0)
+1
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既然如此，事在人为
-abcdefghi(9alphabetic);
2022-9-6
(#14793876@0)
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好像听说有人赠送给孩子，这种要不要交税？
-**🚌;
2022-9-6
(#14793858@0)
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听说零转让，land transfer tax为零，增值税理论上躲不了
-abcdefghi(9alphabetic);
2022-9-6
(#14793861@0)
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赠送就是房子并没有上市交易卖出，也就不存在增值获利，是不是就不存在交税问题？我们一起替楼主想法子。
-**🚌;
2022-9-6
(#14793869@0)
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赠送就是零元卖，还是要按市价交增值税
-abcdefghi(9alphabetic);
2022-9-6
(#14793875@0)
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给自己埋雷是一回事。最好别把孩子扯进去
-newcomer78(改个ID真难);
2022-9-6
(#14793859@0)
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这个比较扯。就是赠送，0元卖给孩子，增值税也是父母的事，和孩子一点关系都没有。孩子收到不要钱的房子，合理合法，哪有什么扯进去？
-abcdefghi(9alphabetic);
2022-9-6
(#14793898@0)
+2
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和遗产一样，受益方要交增值税，加拿大不收遗产税，但遗产算收入，要交个人税，房产是一个道理，小孩是要交增值税的，
-googlebot(bot);
2022-9-6
(#14794266@0)
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更是瞎说。遗产交收入增值税，那是死人（estate）的个人收入税，不是受益方交增值税
-abcdefghi(9alphabetic);
2022-9-6
(#14794278@0)
+1
-
遗产算收入要交个税？没听说过。
-donot(田长第九);
2022-9-6
(#14794281@0)
+2
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我想他说的是遗产增值税。
-abcdefghi(9alphabetic);
2022-9-6
(#14794300@0)
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拿到遗产房子不卖，房价涨了，只要没把遗产房当自己的主居住房，当然要交相应的增值税啦。
-donot(田长第九);
2022-9-6
(#14794321@0)
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那也不是受益方交的，房子没卖就没有受益方。是死人交的增值税。拿到遗产不卖，那是不可能的。拿到了遗产，就是死人deemed sold其房子
-abcdefghi(9alphabetic);
2022-9-6
(#14794329@0)
+1
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我说的遗产是死人的主居住房，继承者拿到手不卖且不当主居住房，从继承之日之后的增值部分继承者要交增值税。
-donot(田长第九);
2022-9-6
(#14794360@0)
+1
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继承后就是他的财产，不是什么遗产了。不在遗产讨论范围。除非他自己又死了。
-abcdefghi(9alphabetic);
2022-9-6
(#14794377@0)
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有地税评估单为准，讨论啥？
-shiyu(鲥鱼);
2022-9-6
(#14794244@0)
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地税评估单，那是不可能的。评估单上明确说那是2016年1月日的评估价，除非时间倒流，你正好在那一天卖
-abcdefghi(9alphabetic);
2022-9-6
(#14794285@0)
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花大钱装修一下，卖个相对低价给孩子，正常交增值税，不那么离谱税务局不会找你的，这其实已经多赚十几万了
-sammywang(地主管家);
2022-9-6
(#14794357@0)
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顺序反了，你那是cheating。正确的顺序应该是把房子破坏一下，如果要大装修，那就大破坏，把厨房砸了，把墙，地板砸了，把窗户砸了，把电器全砸了，低价卖给孩子，然后想怎么装修就怎么装修。
-abcdefghi(9alphabetic);
2022-9-6
(#14794382@0)
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我那花钱装修可以从售房中扣减费用，相对低价卖给孩子也不是价格太离谱而已，基本不违法。你那砸完了卖80万，再装修费用也得40万，是不交税了但费用也不能扣减有啥用
-sammywang(地主管家);
2022-9-6
(#14794409@0)
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我砸完了，评估价自然就会低很多啊，如果里面很吓人的话，评估师低估个40万也很正常。而且，你花大钱装修了，装修前的评估价理论上就不可作为凭证，人家评估师是要拍照的
-abcdefghi(9alphabetic);
2022-9-6
(#14794430@0)
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那就不要真砸，整几车垃圾放里面，把墙喷脏，把不重要的稍微破坏一下，随便讲价，最后看看价格多少
-sammywang(地主管家);
2022-9-6
(#14794444@0)
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感谢诸位集思广益。收益匪浅啊。
-**🍕;
2022-9-6
(#14795394@0)