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枫下家园 / 枫下觅巢 / 请教各位：Refiance现自住房，再加收入贷款买另外一个房子，然后搬到新买的房子住，原来自住房出租出去，请问原自住房Refiance mortgage的利息能抵租金收入吗？谢谢回答！
-tanmark101(tanmark101);
2023-2-13
(#15190054@0)
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no.
-**🐁;
2023-2-13
(#15190057@0)
+7
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那新买的房子的mortgage利息能抵吗？总是一个自住 一个投资吧
-tanmark101(tanmark101);
2023-2-13
(#15190070@0)
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你新买的房子是自住，利息当然不能抵税
-**🐁;
2023-2-13
(#15190098@0)
+2
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我的理解是房主可以指定任一房子算自住。另一个就算投资房。 投资房名下的贷款应该可以抵税。这样理解对吗？还是要看具体的资金具体用在哪里？有没有省税的方案？
-creatyc(Creaty);
2023-2-13
(#15190143@0)
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不是名下，而是看用途。自住房refinance出来的钱用于买出租房，利息一样可以抵税。
-sayyou-sayme(爱数学);
2023-2-13
(#15190329@0)
+2
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那自住房还完贷款了转出租不就亏了吗？大多数人肯定是先买自住房的。另外哪还有动力还出租房房贷？靠出租收入只还利息交地税得了。
-creatyc(Creaty);
2023-2-13
(#15190381@0)
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是的，我想可以指定新买的房子是投资房，就是不知道新房的贷款利息可以抵原自住房的租金吗？地税什么应该是可以抵的，抵租金总觉得有点奇怪，地址是不一样的
-tanmark101(tanmark101);
2023-2-13
(#15190410@0)
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旧房子变成出租房以后，旧房子的租金收入可以减掉旧房子的地税， 但旧房子的贷款用在新买的自住房上，也就是那个贷款是给自己用的，而不是投资用的，贷款利息不能从租金收入里减掉
-**🐁;
2023-2-13
(#15190520@0)
+3
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不能，因为refinance的用途是买新的自住房。
-sayyou-sayme(爱数学);
2023-2-13
(#15190324@0)
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那就不做refinance，而是抵押贷款。用这个贷款买新房当作报税中的投资房，实际用原自住房出租。因为税务局说可以指定其中一个房子当做投资房。这么理解对吗？
-creatyc(Creaty);
2023-2-13
(#15190714@0)
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如果你有多套自住房，比如给自己，给父母，给孩子，给亲戚各买一套，最后你只能指定一套为免税的，哪个都行。投资房不能指定成自住的，比如人在国外，在加拿大买了个出租房，虽然就一套，也不能指定成自住房
-twolittlefish(小鱼儿);
2023-2-13
(#15190888@0)
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奥，明白了，指定其中一个自住的目的是为了免税增值，投资房的话就不能指定为自住。那剩余的自住房实际上也是投资房，只是投资等增值同时住在里面，不是出租而已。那么等卖出时本金和所交贷款利息，地税等也应该算作支出扣除。这样理解对吗？
-creatyc(Creaty);
2023-2-14
(#15192173@0)
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前面理解是对的，后面不对，算投资增值的时候只能减掉和买卖房子有关的费用，比如律师费，中介费。每年每月支出的贷款月供及利息，地税都不能扣除，要不住的时间越长，扣除越多，不合理是吧?
-twolittlefish(小鱼儿);
2023-2-14
(#15192286@0)
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我理解的是可以。你refinance前自住房，债务在前自住房，之后它变成投资房，债务就在投资房上，可以抵税。有会计师来说说？
-daofaziran(daofaziran);
2023-2-13
(#15190492@0)
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不能。
-dontknowa(dontknow);
2023-2-13
(#15190686@0)
+2
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No. you can check website of CRA which clearly states the rule--the money's usage is for investment.
-sayyou-sayme(爱数学);
2023-2-13
(#15190693@0)
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这一点我觉得也不合理，refinance出来付了自住房，但是refinance这个钱可以转moergage在旧房子下，这时旧房子出租，不就是投资目的了吗？
-**🌱;
2023-2-13
(#15190707@0)
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轮到你跟CRA解释为什么多出来那么多 interest cost、你不就露馅了？早补晚补、你还是要补回去、还要加上利息。
-xiangcaosh(船头);
2023-2-13
(#15190724@0)
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refinance给自住房的钱不是出租成本，当然不能抵税，很合理呀
-sayyou-sayme(爱数学);
2023-2-13
(#15190726@0)
+1
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那refinance 以后原住房自住几年然后又转出租了呢？
-**🌱;
2023-2-13
(#15190737@0)
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你又住了几年你refinance的钱就变成了用于别的投资你肯定就抵掉了其他的投资收入，你既然抵了别的就不能再变了呀。
-dontknowa(dontknow);
2023-2-14
(#15191492@0)
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期间因为自住两个房子都没出租没报税。也在CRA 给的指定哪个房子是出租房的期限内。
-**🌱;
2023-2-14
(#15191497@0)
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你理解完全错误
-cupcakelover(Noer);
2023-2-14
(#15191577@0)
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出租那套不是重新refinance了出来贷款了吗，那部分贷款是付利息的，这个利息是可以报税的，不明白你贷款出来的钱买了新房你还想再怎么报税？
-sammywang(地主管家);
2023-2-13
(#15190601@0)
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不能抵税
-dontknowa(dontknow);
2023-2-13
(#15190689@0)
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放心，肯定可以报，别整天背公式。想做好人全部房租保税什么费用也不抵，cra倒台了也不会来信提醒你的。
-sammywang(地主管家);
2023-2-13
(#15190715@0)
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refinance给自住房的钱不是出租成本，当然不能抵税
-sayyou-sayme(爱数学);
2023-2-13
(#15190727@0)
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这不是变成出租房了吗
-sammywang(地主管家);
2023-2-13
(#15190792@0)
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就那几个利息CRA查起来是不是不合算呢？
-**🌱;
2023-2-13
(#15190739@0)
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一套房子有一个mortgage，这个mortgage本金部分去掉剩余的利息就是千真万缺的可以报税，相信我cra不会来查的
-sammywang(地主管家);
2023-2-13
(#15190788@0)
+1
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不怕查和可以合法报税是两码事
-dontknowa(dontknow);
2023-2-14
(#15191494@0)
+1
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这个规则有漏洞，很容易躲过，比如我先把自住房refinance，过几个月之后把它转为投资房，这样就躲过去了
-wuyg719(平平);
2023-2-14
(#15191509@0)
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躲不过去的，要按时间算， 你前几个月可以抵，后面你改变了用途就不能抵了
-**🐁;
2023-2-14
(#15191594@0)
+1
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前几个月是自住房，怎么抵？按照这个说法， 只有最初的贷款在出租时的余额产生的利息才可以抵。那这个算法就太复杂了。每次都要算个百分比。
-creatyc(Creaty);
2023-2-14
(#15192140@0)
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自住房refinance买了出租房，然后出租房出租，那个时间段refinance利息可以从出租房收入里减掉，但把出租房变成自住房以后就不行了，而且印象中房子变更用途是要上报CRA的
-**🐁;
2023-2-14
(#15192388@0)
+1
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加拿大的法律从来就没有追溯这回事：在切换之前的事情没办法去追究，否则税务局和大家永远有忙不完的事情
-wuyg719(平平);
2023-2-14
(#15193045@0)
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现在对出租房查的很多，你没看CRA一直在招人吗?
-**🐁;
2023-2-14
(#15193803@0)
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在法理上不对，在加拿大应该不可能
-wuyg719(平平);
2023-2-15
(#15194643@0)
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只要房子用来出租，付给银行的利息当然可以报税。
-afterrain(afterrain);
2023-2-15
(#15194666@0)
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没错，和做生意一样，只要为了赚钱的活动而发生了费用就可以报成本，我们的自住房如果为了上班都还可以报一部分成本呢。很多人就坚持税务局说了，自住房refinance出钱的钱不是投资就不行，自住房不是已经变成出住房了吗？这不就是投资去了吗，税务局按自己的说法整一套理论，我们得按我们自己的利益也整一套理论，不行就去法庭对质一下
-sammywang(地主管家);
2023-2-15
{305}
(#15194702@0)
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法院早就判过了。(Tax court)
围绕这个话题， “Refiance现自住房，，，，，，原来自住房出租出去，Refiance mortgage的利息能抵租金收入？”前赴后继，有很多案例。
-600677(CM);
2023-2-15
{128}
(#15195182@0)
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Link please.
-**🌱;
2023-2-15
(#15195234@0)
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楼主的CASE，简单，一个字 NO。正因为如此，后来有人，如此这般，开始“想办法”所以过去20年，又有新案例。
-600677(CM);
2023-2-15
(#15195987@0)
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这么说吧，这种法律很多，都是故意害人的。反正你一个个人也无能为力改变什么。
-sammywang(地主管家);
2023-2-15
(#15195310@0)
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可以Google TSC377 Nina Sherle v. Her Majesty the Queen 。SHERLE CASE 情况更复杂些。本质差不多。最早的CASE，可能是远至70／80年代？ 就是和楼主说的情况一样，抱歉，忘了名字，没找到。
-600677(CM);
2023-2-15
(#15195978@0)
+1
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google找不到任何信息
-sammywang(地主管家);
2023-2-15
(#15195991@0)
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sorry. should be "TCC 377" or try the comment article "Tax court rules against deductibility of “mortgage swap” interest"
-600677(CM);
2023-2-15
(#15195994@0)
+1
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👍这个case应该很清楚了
-tzm_oasis(绿洲);
2023-2-15
(#15196149@0)
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McLeod v. M.N.R. (64 DTC 218)
-600677(CM);
2023-2-15
(#15197712@0)
+1
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我研究了一下这个案例，他们是在两个已有的房子之间swap mortgage, 和买一个房子有点不一样。请教有LZ这种情况的判例判例吗？
-**🌱;
2023-2-15
(#15196739@0)
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找到了。
-600677(CM);
2023-2-15
{679}
(#15197709@0)
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谢谢，看了你的另外一个新帖，是不能抵税。
-**🌱;
2023-2-16
(#15197934@0)
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就机会成本而言0元购更划算
-xiangcaosh(船头);
2023-2-13
(#15190800@0)
+1
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大家说的对，refinance旧房的贷款和新房的贷款其实都是为了买新房自住，贷款利息理论上不能抵租金收入，但我可以四年内指定旧房为自住房，新房为投资房报税
-tanmark101(tanmark101);
2023-2-13
(#15191396@0)
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你理解有偏差。如果自住房变成出租房，4年内你可以指定为自住房，只适用于你仅有一套房的情况。比如临时去别的地方工作几年，不得不去别的地方租房，把自住房临时出租。
-twolittlefish(小鱼儿);
2023-2-14
(#15191416@0)
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其实很多家庭都是这种情况，第一套房子还清了，才想起换套大的并保留小的。这其实已经太晚了，怎么操作也不能在税务上赚到便宜。
-payasyougo(allyoucaneat);
2023-2-13
(#15190721@0)
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税务局不傻。网上有专家说卖给家人，再买回来，可交易费太高。
-sayyou-sayme(爱数学);
2023-2-13
(#15190733@0)
+1
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Refinance 就是现自住房A上加贷款，原来只剩10万贷款，现在加按成60万，然后A作为投资房，这个60万贷款的利息是可以抵扣租金的。税务上没问题啊
-brookette(brook);
2023-2-14
(#15192065@0)
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税务局没查你，查到罚死
-idontknowa(idontknow);
2023-2-14
(#15192103@0)
+1
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你那50万干什么去了？你以为CRA不知道你那点心思？
-**🐁;
2023-2-14
(#15192394@0)
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那50万是以前在这房子上花出去用于这个投资房的。没有当初的50万投资，现在也没法出租不是？总之从报税的角度就是投资房不应该有本金，有本金的话就应该先提出来或者给这个本金一个利息。这样才叫投资用于出租。凭什么我垫了那么多本金进去不算数？贷银行的款可以抵利息，带自己的款就白贷？
-creatyc(Creaty);
2023-2-14
{224}
(#15193085@0)
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你那50万花在投资房上才算数，花在别处也得有个说道，否则你拿50万消遣去了然后还想着利息抵税?
-**🐁;
2023-2-14
(#15193806@0)
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自住房转投资房，税法上相当于先卖再买，所以可以抵税
-subdibjx(subdibjx);
2023-2-16
(#15198455@0)