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枫下家园 / 枫下觅巢 / 大家看看我估算的投资房子账对不对前段家领导说想买个投资房，跟经纪看了1/2次，回家算了笔账：如果买个100万的房子，首付30万（存款利率5%），贷款70万（贷款利率5.5%)，存贷款简算取中间值5.25%，房价年增长率算5%（高息下别说涨，这2年不跌就算不错了），出租月收入3000。1年：50000（房涨）+36000（租金）-52500(存贷款总额）-10000（按老外1%房价为每年维修费和地税）=23500. 而30万的首付年利息15000，23500-15000=8500.而且出租房子还有一大堆麻烦事，。我这账算对吗？请指教。谢谢！
-**🍬;
2023-3-13
{424}
(#15266106@0)
+1
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盈亏先别算，先算算现金流，除了当配，每月还要填进去多少？会不会影响眼下的生活方式？
-xjcjq(rufeng);
2023-3-13
(#15266131@0)
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👍👍
-winonca(小温);
2023-3-13
(#15266470@0)
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房价增长率估低了，利率估高了
-giss(rr);
2023-3-13
(#15266135@0)
+1
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这么个算法，就没法买投资房了
-killtime987(冬天来了);
2023-3-13
(#15266143@0)
+1
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任何商业投资都是先赔后赚，第一年能有正现金流就已经成功了
-maplus(马+);
2023-3-13
(#15266150@0)
+1
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这只是第一年的，算算10年、20年之后
-maplus(马+);
2023-3-13
(#15266145@0)
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房价增长20-30%只有17，21和22年吧？11-16年间7-8%算正常，现在高息不知道多久，房价就难大增长。
-**🍬;
2023-3-13
(#15266189@0)
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30万的利息算了两次。
-oven0001(oven);
2023-3-13
(#15266171@0)
+3
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是的
-smallbee(别怕，不蛰你🐝);
2023-3-13
(#15266426@0)
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不对。因为你的 “52500(存贷款总额）” 是按100万算的，已经包括首付的利息，后面的“首付年利息15000”重复计算了
-vicky2005(孩子她爹);
2023-3-13
(#15266173@0)
+1
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嗯，算错了这个。
-**🍬;
2023-3-13
(#15266181@0)
+1
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还有，你表面一算，每年可以赚23500，但从现金流算你是要倒贴2万的，因为每年5万的增值只有在卖出时才能套现，而且你每年要还贷款的钱不止利息还有本金
-vicky2005(孩子她爹);
2023-3-13
(#15266221@0)
+2
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现在买投资房应该都没有正现金流了吧？
-**🍬;
2023-3-13
(#15266653@0)
+1
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既然现金利率和房子增值都是5%，那就可以互相抵消，算法会简化不少。
-rockall(we will, we will);
2023-3-13
(#15266183@0)
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货币紧缩的背景下，5%的年增值率假设不成立，
-newt(newt);
2023-3-13
(#15266217@0)
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5.25%贷款70万，
-putongfannv(.);
2023-3-13
{752}
(#15266325@0)
+3
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现在买投资房，很难有现金流，手上有闲钱，倒是可以考虑换房。
-oven0001(oven);
2023-3-13
(#15266375@0)
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如果每月家庭结余比较高，可以投，租房的lost。 可以抵税。 升值的部分一半算收入，还是比较合算的，
-putongfannv(.);
2023-3-13
(#15266422@0)
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现在投资也难，RRSP投资ETF指数基金，去年跌得也很厉害。
-oven0001(oven);
2023-3-13
(#15266456@0)
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1.收益应该和股指收益比较而不是和GIC比。2.如果这么简单的账都算不清楚不建议买。先花些时间学习一下
-flyingdagger(飞刀);
2023-3-13
(#15266445@0)
+1
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如果收益连GIC都比不了，还买啥房腻？
-**🍬;
2023-3-13
(#15266658@0)
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不能只看一年两年的市场状况，除非你能精准定位房市涨跌。就是GIC每个月和每个月的利率都不一样。租房收益和GIC收益交税比率也不一样。只考虑一两个参数精算师也算不准怎么投资才合算。
-creatyc(Creaty);
2023-3-13
(#15266892@0)
+1
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如果赌一把明年开始降息也许会有意想不到的收入，赌输了最多是白忙活2年不会有太大损失。
-ael(ael);
2023-3-13
(#15266914@0)
+1
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自住也好投資也好，不能按5%＋的利率計算，長期應按中性隔夜利率2.25%算房貸利率大概3%，高息時段會比這高而低息時段比這低。供款額是每月遞減的，renew的時候會體現出來。租金也是逐年上升，收支你都要按變量字數計算。
-czczcz(看得清);
2023-3-14
(#15267832@0)
+2
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现在买投资房比较尴尬，房子涨幅不大，月供却很高，一时半会降不下来，属于鸡肋。如果想投资也擅长管理，倒是不妨，不喜欢弄房子还是不要勉强。楼主的盘算结果就是发现自己处在一个投资尴尬的处境，入房地产的门槛太高，收益有限，非常为难。
-iwant_retire(dont_want2work);
2023-3-13
(#15268102@0)
+6
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大部分踏空的就是這樣形成的，高息時計算沒現金流收益不高，等利息降下去房價漲上來了就後悔為什麼當初沒買。
-czczcz(看得清);
2023-3-14
(#15268328@0)
+1
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那你怎么不自己多买两套？你上一个房子什么时候买的，好多年了？这几年踏空的是你吧，现在你还投资得起吗
-iwant_retire(dont_want2work);
2023-3-14
(#15268523@0)
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说到点子上了，现在主要是投资不起，看得上的房子最少1.5 m了
-jshz12345(jshz12345);
2023-3-14
(#15268656@0)
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我穩步前進不拉滿槓桿，上一次買是2017年底，這幾年不叫踏空，叫增值。
-czczcz(看得清);
2023-3-14
(#15269379@0)
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天天唱涨，7年翻一番，原来都快7年没买房了，，佩服
-iwant_retire(dont_want2work);
2023-3-14
(#15269633@0)
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感觉你给自己找份工作，出租要算下装修费，出租搬进出的费，管理费
-jshz12345(jshz12345);
2023-3-14
(#15268333@0)
+1