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枫下家园 / 枫下觅巢 / 查了下多伦多地区房价的历史数据。1980年均价75k, 2000年245k, 2020年924k. 估计1980年买房的人，在2000年的时候也在感叹，孩子买不上房了，房价涨了三倍多。哪知道20年以后，又涨了三倍多。
-**🍑;
2023-4-25
(#15374784@0)
+3
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房市涨这么多还有40亿的房屋贷款大于市值。而月供无法偿付利息造成贷款累积和延期的更多。加拿大离国家破产和银行倒闭是越来越近了。
-daynnight(@_@);
2023-4-25
(#15374793@0)
+6
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80年买房的一半都作古了。
-235(豹平安);
2023-4-25
(#15374794@0)
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看到Redit上有人说他父母1950年35k买的bungalow，1995年700k卖掉，45年间涨了20倍。总觉得每个generation这么重复同样的感叹，怎么都没有一点长进？
-yoyodi(悠悠);
2023-4-25
(#15374805@0)
+2
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如果你1980年投资$100到S&P 500，现在就是 $11,100，年增11.55%。如果1980年你有75K投入，现在你有8M多，大富豪了
-opulus(opulus);
2023-4-25
(#15374817@0)
+3
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如果算上dividend再投资，现在至少1千3百万
-jtax(吾土吾民-略过匿名贴);
2023-4-26
(#15374843@0)
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我就是已经算了得出的8M
-opulus(opulus);
2023-4-29
(#15383339@0)
+2
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你是对的。不算dividend再投资的话，现在应该有500万左右
-jtax(吾土吾民-略过匿名贴);
2023-4-30
(#15385877@0)
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80年代160多 历史高点不过4000左右 就25倍 哪里来的100倍？剩下你贴吗？
-pkwong(rrrloiaaa);
2023-4-28
(#15381882@0)
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你没有算dividend的再投资和通膨，你算一下就知道了，不用我给。当然房价的增长也是算了通膨的，所以说比较是有意义的
-opulus(opulus);
2023-4-29
(#15383334@0)
+1
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11.55年回报率我觉得不太靠谱、我有一笔lock-in RRSP 20000，2010年投在CIBC US Equity的mutual fund，后来CIBC账户关了、我转到RBC第三方托管了，所以再也没动过、每年分红再投资变成新的unit、按照11.55的回报率我现在应该有74000了、但实际情况我现在只有36000。最好的时候也才4万多。
-xiangcaosh(船头);
2023-4-29
{210}
(#15385295@0)
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可惜，都让银行commission挣去了
-jtax(吾土吾民-略过匿名贴);
2023-4-30
(#15385889@0)
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银行commission就1.75，如果真有11.55去掉手续费成本、年回报率还剩9.8，那我现在应该有64000
-xiangcaosh(船头);
2023-4-30
(#15385987@0)
+1
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有些Fund还有hidden cost。你把fund的ticker发PM给我，我替你查查
-jtax(吾土吾民-略过匿名贴);
2023-4-30
(#15386003@0)
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问题是当时没有75k，可能有5% of 75k.
-kittywhy(kittywhy);
2023-4-29
(#15385345@0)
+1
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当时downpay至少25%，连30%都很普遍。
-jtax(吾土吾民-略过匿名贴);
2023-4-30
(#15385944@0)
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平均年增长率6%左右
-ael(ael);
2023-4-25
(#15375043@0)
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除去持有成本和买卖佣金，回报真不高
-jtax(吾土吾民-略过匿名贴);
2023-4-26
(#15375340@0)
+1
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我2月份全贷款150万买了个独立屋，要不你现在投个什么，我们十年后看看谁的收益高，怎么样？
-truesouth(ActuallyAtMiddle);
2023-4-29
(#15385378@0)
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没法比，你全贷款是零成本。他投啥不要成本？谁给他贷150万买股票？
-dontknowa(dontknow);
2023-4-29
(#15385401@0)
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2010年时，全贷款可以勉强保持0现金流，现在不行了，每个月要贴不少。贴的可以算我的投入，到时和那位仁兄比一下收益和收益率
-truesouth(ActuallyAtMiddle);
2023-4-29
(#15385445@0)
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刚报完税，我的体会是有钱就享受就花了，以后处理房产又是一大笔开销还要交一大笔税。
-**🚂;
2023-4-30
(#15385477@0)
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需要交一大笔税说明赚到了更大的一笔钱，
-truesouth(ActuallyAtMiddle);
2023-4-30
{789}
(#15385509@0)
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现在就可以逍遥享受，不要苦哈哈的干到七老八十享受不了不说还要交一大笔税。
-**🚂;
2023-4-30
(#15385513@0)
+1
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楼上的没明白你的意思，他以为不投出租房的都住在街边的帐篷里，没买出租房的都是穷人😅
-**🐟;
2023-4-30
(#15385829@0)
+1
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那是你对我的曲解。我只不过想说明，如果因为要交税，就不赚钱，不如直接去住Hasting
-truesouth(ActuallyAtMiddle);
2023-4-30
(#15385973@0)
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不必，你连交易成本，持有成本，机会成本，还贷成本都不会算
-jtax(吾土吾民-略过匿名贴);
2023-4-30
(#15385883@0)
+1
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可不是嘛！所有工作的投资的都是傻瓜，住East Hasting的帐篷多好，什么成本都是0，还能领政府福利，还有免费的毒品
-truesouth(ActuallyAtMiddle);
2023-4-30
(#15385964@0)
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这样吧，你自己算一下25年指数投资先，再和地产比，贴出来，然后我指出你错在哪里，咋样？
-jtax(吾土吾民-略过匿名贴);
2023-4-30
(#15385976@0)
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我不会算那些玩意。要不，你帮我算算我2010年买入，2022年卖出的这个物业,那些各种成本是什么？另外，那个12万，也是借的。
-truesouth(ActuallyAtMiddle);
2023-4-30
(#15385995@0)
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用杠杆的话算要花几周时间，你付费吗？
-jtax(吾土吾民-略过匿名贴);
2023-4-30
(#15386368@0)
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我过去十多年投资赚钱了，现在要付费请您（过去投资几次清零的）为我复盘哪里做错了，是这个意思吗？感觉要么这个笑话太冷，get不到，要么您脸皮有点那个
-truesouth(ActuallyAtMiddle);
2023-4-30
(#15386851@0)
+1
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你赚钱赔钱和我有关系吗？是你要我帮你算的吧？谁让你自己不会
-jtax(吾土吾民-略过匿名贴);
2023-4-30
(#15386954@0)
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我免费帮你算一下: 假设投入股市，投入资金为零，假设回报率是10000%，最后总回报是0x10000%=0.
-itsfuntime(游戏人生);
2023-4-30
(#15386899@0)
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还有什么好算的，你的字数5倍杠杆的话在08年早就被margin call 清零了, 输的底裤都没了还出来晒。
-czczcz(看得清);
2023-4-30
(#15386096@0)
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就知道你怕别人去算，算清楚你就没法忽悠了
-jtax(吾土吾民-略过匿名贴);
2023-4-30
(#15386372@0)
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忽悠啥，你不是说是算过去25年吗，大家按杠杆5倍来，00年和08年你的投资都被清零两次了我的房子还在而且越涨越多。就只有你一人在房坛长期忽悠买股票的。
-czczcz(看得清);
2023-4-30
(#15386763@0)
+1
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我说的6%是房屋净值增长率，但房屋还有一个重要的使用功能，因此净租售比是一个重要指标。在多伦多地区大概是3%左右。那么当贷款利率低于3%的时候，等于租客给你付利息，你享受房产增值，所以要能贷多少就贷多少。在过去的十几年里大部分时间利率都在3%或以下，基本等于银行在给你送钱。今后十年怎么走要自己判断，但根据历史数据显示，之前的20年贷的越多赚的越多。
-ael(ael);
2023-4-30
{142}
(#15386145@0)
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那时借了超低利率的光。历史上超低利率时间不多。即使在超低利率期间，和其他投资比地产回报仍然不算高
-jtax(吾土吾民-略过匿名贴);
2023-4-30
(#15386393@0)
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故意省略了1990和2010的数据，否则会削弱你的论点😂
-**🦘;
2023-4-26
(#15375367@0)
+4
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房子具备使用和金融功能，价格有可能高估，也可能低估，一般共识是房子长时间刚好跑赢通胀，赋予太高的期望值就是投机了。
-newpig(新猪);
2023-4-26
(#15375826@0)
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这个简单，查一下过去50年的通胀和多伦多房价增长数据就可以了。
-abcdefghi(9alphabetic);
2023-4-26
(#15375868@0)
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2000年我们都是一毕业就买房子，太便宜了
-**🎾;
2023-4-28
(#15383219@0)
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你们一毕业就能买房了，今天的毕业生很难做到。
-**🌻;
2023-4-29
(#15383360@0)