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枫下家园 / 枫下觅巢 / 讨教讨教：Housesigma上绝大多数的房子都有一个估价。不知道这个估价的根据是什么呢？我怎么觉得估得好离谱啊。有谁会参照这个估价来买房的吗？谢谢大家的分享。
-axiang(阿乡);
2023-8-9
(#15597997@0)
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估价不离谱呀，我觉得合适
-jyg(沃特顿);
2023-8-9
(#15598037@0)
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谢谢分享。看来我俩的感觉有很大的差异
-axiang(阿乡);
2023-8-9
(#15598091@0)
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我只是随便看了几家，卖价和估价相差不大，只是一时个人感觉而已
-jyg(沃特顿);
2023-8-9
(#15598117@0)
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明白🌹
-axiang(阿乡);
2023-8-9
(#15598178@0)
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我也觉得越来越离谱了，曾经认为是银行给的评估价，被打了几次脸后我觉得是拿附近的成交价平均一下，然后根据房子的挂牌价调整一下。这样做的直接后果是，挂高价的评估价也高得离谱，挂低价的评估价也低的离谱，完全不考虑房子的具体状况和是不是抢offer。
-xiangcaosh(船头);
2023-8-9
(#15598061@0)
+2
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我也认为是根据附近成交价+listing price,有一点参考价值。特别是那种低挂的，不会傻乎乎地认为那个价能成交
-abcdefghi(9alphabetic);
2023-8-9
(#15598078@0)
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HS还经常作弊，很多房子成交以后HS的评估价就改成和成交价比较接近的数字。不过其他提供评估价的网站更离谱，bay viewhill东北角的房子，我看到过有评估价400多万的，比真实的市场价高出100多万。
-xiangcaosh(船头);
2023-8-9
(#15598108@0)
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也未必是作弊。附近最新的成交价（也就是他自己的成交价）的权重会很大（估计距离，成交时间的都有权重），所以评估价就更靠近成交价。那应该是一套公式算出来的。
-abcdefghi(9alphabetic);
2023-8-9
(#15598122@0)
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最不应该是把挂牌价也纳入计算公式，要是某区最近没成交就宁可没估价好了。
-czczcz(看得清);
2023-8-9
(#15598252@0)
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我觉得如果我来设计那个计算公式，我也加入挂牌价因子。那是卖方经纪的对那个房子的估计，当然可能高挂或低挂，但毕竟人家有第一手资料。
-abcdefghi(9alphabetic);
2023-8-9
(#15598257@0)
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也不完全是卖方经纪的估价，有时候是卖家一厢情愿，我附近就有个房子，卖家一定要挂350万，卖家经纪最后也给挂了，什么也不做，照片随便拍几张，staging也没有，门口牌子也不插，就这么挂着。
-xiangcaosh(船头);
2023-8-9
(#15598280@0)
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那有些挂一块钱的呢？也纳入？
-czczcz(看得清);
2023-8-9
(#15598583@0)
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🤝还有那些前些年成交的房子，现在给出的最新估价也是离谱得很。完全想不明白，到底是根据什么来做的评估
-axiang(阿乡);
2023-8-9
(#15598106@0)
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我的感觉是前些年成交的房子的housesigma现评估价还行。
-abcdefghi(9alphabetic);
2023-8-9
(#15598109@0)
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有不少很离谱的，同意下面船头的分析
-axiang(阿乡);
2023-8-9
(#15598164@0)
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前些年成交的房子如果没上MLS就没谱的没边了，上了MLS，HS会根据最近的成交更新，还好点，总之越贵的房子越没谱，townhouse相对来说好一点。
-xiangcaosh(船头);
2023-8-9
(#15598125@0)
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这也是有些房子没有估价的原因吧！？
-axiang(阿乡);
2023-8-9
(#15598171@0)
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说起银行估价，我以前总以为银行的估价基本就是成交价。后来房价飞涨、全民抢房时期听说有成交价远远高于银行估价，因而贷不到足款的。近几年，又听说了一些银行估价高于成交价的。也不知道最后这种情况是不是属于个例呢？
-axiang(阿乡);
2023-8-9
(#15598139@0)
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银行也是看人下菜，就跟买车一样，你啥都不说，他就给你个平常价，你跟他磨，他在给你减一点，还不行，那就得叫经理了，他们underwriter和贷款specialist也是两条线，具体能贷下来多少，就看贷款经纪能不能说服underwriter了。
-xiangcaosh(船头);
2023-8-9
(#15598173@0)
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啊！我一直以为银行估价是评估师现场评估后得出的房子价值呢
-axiang(阿乡);
2023-8-9
(#15598194@0)
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评估师评的价格是underwriter参考贷款的依据，但不一定就是最后能贷到的数字，要看贷款经纪和银行underwriter的交流情况，据我所知，什么时候递贷款，递给哪个分行，underwriter是谁都是有讲究的，印度人underwriter都比较mean。
-xiangcaosh(船头);
2023-8-9
(#15598210@0)
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学习了🌹这样的话，真的就是靠运气了。申请个贷款，完全就是我为鱼肉的感觉
-axiang(阿乡);
2023-8-9
(#15598248@0)
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对于一些高价房，银行是会派人去看房评估的，尤其是refinance, 想贷款多就要找大的贷款经纪，他们熟悉银行内部操作且在underwriters那里有credit.
-czczcz(看得清);
2023-8-9
(#15598278@0)
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谢谢分享🌹也就是说，并不是每一个房子，银行都会让评估师去估价的，对吗？
-axiang(阿乡);
2023-8-9
(#15598319@0)
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对。
-czczcz(看得清);
2023-8-9
(#15598596@0)
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谢谢
-axiang(阿乡);
2023-8-9
(#15598812@0)
+1
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在成交活跃，上升的行情里，它的估价有一定的参考价值。但在成交清淡，下行的行情里，估价就比较离谱。它应该是有一套自己的计算模式，采集了周边类似房屋短期内的成交行情，以及要估价房屋的数据和描述，和行情走势，权衡后得出估价。这种估价方式得采集大量成交数据，得出的结果才有实际参考价值。现在的行情里，得有真人现场看房，比较后得出的估价才有意义，比如请地产经纪或其他行家看房估价。
-topremax(都是国人);
2023-8-9
{274}
(#15598234@0)
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真人评估这个，成本太高，我认为网站是不会这样做的。而每个房子都是唯一的存在。即使是同一个builder建的新房，地块、装修等都不会一样，更何况那些custom build的，就更不能用附近的来参照估价了
-axiang(阿乡);
2023-8-9
(#15598263@0)
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我的意思是现在的行情，这个网站的估价已没有什么意义。要知道现在房子的市场价值，得有真人看房估价。即便是 custom built home 用真人估价，也得参照附近或同一区域内的类似房屋的成交价及目前行情走势来估价，采用CMA给房屋估过价的都知道。
-topremax(都是国人);
2023-8-9
(#15598324@0)
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哦，是我理解错了。对不起。另外，请教一下：CMA是哪三个单词的首字母？谢谢🙏
-axiang(阿乡);
2023-8-9
(#15598358@0)
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Comparative Market Analysis
-topremax(都是国人);
2023-8-9
(#15598380@0)
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非常感谢🌹找时间深入了解一下
-axiang(阿乡);
2023-8-9
(#15598403@0)
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Housesigma是用大数据和AI估的价，大差不差，可不是均价那么简单。
-ff2021(码农闰土);
2023-8-9
(#15598269@0)
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对不起，我没看明白：大差不差？是差还是不差？我也认为应该有一个计算公式。但是这个公式太过粗糙，没有把很多关键因素考虑在内
-axiang(阿乡);
2023-8-9
(#15598305@0)
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AI都是个噱头，我查的另外的网站也是AI估价，能差出100万去，大数据就更是吹牛了，一个小区一段时间内的成交就几个，小数据都算不上。大数据建模100万条记录是起码的，不然模型的参数都没有credibility。
-xiangcaosh(船头);
2023-8-9
(#15598316@0)
+1
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嘿嘿，船老大，您老还别不信，这个只是普通用户能看到的，全行业用的都差不多是这玩意儿。背后的原理和那几个评级公司差不太多，但是数据量还不够，有需要改进的地方。
-ff2021(码农闰土);
2023-8-9
(#15598329@0)
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我家旁边一房，AI估了150多万，卖了200多一点。
-**🥟;
2023-8-9
(#15598589@0)
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也见过估200多万的才实卖100多万的
-axiang(阿乡);
2023-8-9
(#15598850@0)
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从来不看。买房看附近房子不久前的成交价，再看具体房子相对那些房子的状况，再看要价，自己心里就基本有个数了。
-daofaziran(daofaziran);
2023-8-9
(#15599688@0)
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谢谢。那Housesigma上提供的别的数据，你会看吗？
-axiang(阿乡);
2023-8-10
(#15599947@0)