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枫下家园 / 枫下觅巢 / 开始想着看房，虽然还没准备买。现在的问题是，如果以我家老人的名义买，会不会很麻烦？主要是想省税（captial gain和tax of rental income), 可以不贷款。有什么需要注意的吗？
-torontooo(土狼兔);
2023-10-30
(#15744892@0)
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借钱给你父母。但是你有收入问题。
-dw9857101(黑松鼠);
2023-10-30
(#15744898@0)
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那当然，老人没钱。也可以gift给老人。将来房子卖掉的话，再作为gift还给我。
-torontooo(土狼兔);
2023-10-30
(#15744902@0)
+1
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自住房出租，不知道是不是很复杂。
-dw9857101(黑松鼠);
2023-10-30
(#15744960@0)
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只讨论数学，不涉及别的。老人年纪大了，说走就走，不适合再扮演屋主的角色。短期买进卖出不仅要考虑Capital gain 了，很可能是loss 。
-payasyougo(allyoucaneat);
2023-10-30
(#15745071@0)
+2
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是的。loss不会，我可以高价买回，但这也是我犹豫不决的原因之一，有可能要交两次land transfer tax
-torontooo(土狼兔);
2023-10-30
(#15745095@0)
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按市场价转让，不是你说多少就多少的吧？
-**🐩;
2023-10-30
(#15745195@0)
+1
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无所谓，就是市价了，市价还是有很大的一个带宽的，上下变动不少。
-torontooo(土狼兔);
2023-10-30
(#15745243@0)
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把你名也写上。你占1%股份。不仅将来办理后事容易，而且现在还可以以你的名义贷款。
-2841999(四友);
2023-10-30
(#15745146@0)
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请问如何容易？
-thegirlbefore(：);
2023-10-30
(#15745173@0)
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这个是我没搞懂的地方。假如我占1%，但是99%的贷款都是我的名下，这个怎么报收入税？比例如何分摊？至于处理房子，我可以在需要的时候自己以较高价卖给自己（我自己肯定是POA，可以全权处理），一天成交。
-torontooo(土狼兔);
2023-10-30
(#15745178@0)
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会计说按占的比例保收入税。我有房子孩子占了1%。
-thegirlbefore(：);
2023-10-30
(#15745193@0)
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贷款利息报谁的？这个是很大的expense
-newyearpig(lazy);
2023-10-30
(#15745208@0)
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报老人的，贷款也是99%老人贷的。
-torontooo(土狼兔);
2023-10-30
(#15745238@0)
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我们贷款，我们报。按楼上的安排肯定是逃税为目的啊。
-thegirlbefore(：);
2023-10-30
(#15745241@0)
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怎么能叫逃税，合理合法的话，不叫逃税
-torontooo(土狼兔);
2023-10-30
(#15745248@0)
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你1%的产权，99-100%的贷款，CRA会认为不合情理。
-thegirlbefore(：);
2023-10-30
(#15745260@0)
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不，我1%的产权，1%的贷款。
-torontooo(土狼兔);
2023-10-30
(#15745271@0)
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那你也只能报1%的花费，你的收益也是1%.当然我说的是我的会计建议的，也许不对，我们就是这样报的。
-thegirlbefore(：);
2023-10-30
(#15745285@0)
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是啊，都挂在老人名下，房租扣掉利息，就是将来降息，租金就不用交啥税了。我就不报啥花费了。
-torontooo(土狼兔);
2023-10-30
(#15745301@0)
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你1%的产权，报了100%贷款利息？
-newyearpig(lazy);
2023-10-30
(#15745300@0)
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1%的产权，1%的利息，老人99%的产权，99%的利息，这个很合算。我原来还想着全额买房，看来贷款更好。
-torontooo(土狼兔);
2023-10-30
(#15745305@0)
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只要老人能贷出来钱。
-thegirlbefore(：);
2023-10-30
(#15745312@0)
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不是和我一起贷的吗？相当于我在担保，对吧？
-torontooo(土狼兔);
2023-10-30
(#15745318@0)
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这个得问银行。我不清楚，我们自己贷款，孩子没掺合进来。最后律师的产权列的产权比例。
-thegirlbefore(：);
2023-10-30
(#15745325@0)
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不是担保，就是你自己贷
-guanshui3000(灌水);
2023-10-30
(#15745331@0)
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知道不是担保，我是说相当于担保，要付100%的责任。其中99%报税时算老人贷的，我只贷1%
-torontooo(土狼兔);
2023-10-30
(#15745340@0)
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不用老人贷，楼主自己贷就可以，银行不管。不过租金亏损的时候，楼主也只能用1%来抵税。
-guanshui3000(灌水);
2023-10-30
(#15745327@0)
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那怎么行，那贷款没有任何意义。只有付息的份，没有抵税的份。肯定不能自己贷。要不老人和我一起贷款，要不老人独自贷款，我担保。
-torontooo(土狼兔);
2023-10-30
(#15745344@0)
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不管是谁贷的款，利息全部打入费用，算出来年底盈利或者亏损，这个盈/亏额的99%由老人报，1%由你报。这样说是不是容易理解？
-guanshui3000(灌水);
2023-10-30
(#15745412@0)
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税法是这么规定的吗?那当然好。
-torontooo(土狼兔);
2023-10-30
(#15745450@0)
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你没看明白，我99%的产权。
-thegirlbefore(：);
2023-10-30
(#15745310@0)
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看错了
-newyearpig(lazy);
2023-10-30
(#15745410@0)
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我又想了想，想明白了。贷款挂在两人名下，99%说是老人贷款，1%是我贷款。贷款中没有说比例的，可以自己定比例。那收入和贷款都在老人名下，这个好。多谢。是不是我全权担保，老人独自贷款更好？不知道银行给不给。
-torontooo(土狼兔);
2023-10-30
(#15745233@0)
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有你名字的目的是老人百年以后处理起来容易
-zxcvb(朝天椒);
2023-10-30
(#15745262@0)
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老人没啥收入能贷得下来吗？即使你做担保，还是问问银行回头给再来汇报一下结果
-smallbee(别怕，不蛰你🐝);
2023-10-30
(#15745378@0)
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上面说的，两人一起贷款应该最容易，报税时老人占99%，我占1%。银行贷款是不写比例的，而报税时以产权的比例来分配贷款，也是合理的，我想这个是最合适，最可行的。
-torontooo(土狼兔);
2023-10-30
(#15745402@0)
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你最好问清楚，老人没什么收入是会把你的贷款能力拉下来的，相当于负担
-smallbee(别怕，不蛰你🐝);
2023-10-30
(#15745805@0)
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这个是的，要问一下能贷款多少。不过，能贷一些算一些，不贷款也没事。
-torontooo(土狼兔);
2023-10-30
(#15745837@0)
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你可以只做贷款的担保人。如果光凭父母是不可能贷到多少款的。
-2841999(四友);
2023-10-30
(#15746555@0)
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如果这样的话，那这房子要不要交captial gain？因为楼主占了房子的1%，这个房子肯定不是楼主的primay residence. 同理，如果孩子占99%，父母占1%， 将来卖房的时候会不会也需要交captial gain？如果要交，是不是只需要交父母的1%的captial gain？孩子那99%不影响？
-xiaoxiao(笑笑);
2023-10-30
(#15745639@0)
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自住还是出租？
-newyearpig(lazy);
2023-10-30
(#15745155@0)
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出租（考虑45-2）
-torontooo(土狼兔);
2023-10-30
(#15745172@0)
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建议楼主别动这个心思，没用的，得不偿失。第一：你省不了税。加拿大税法师从英国，演变了几百年了，这点小九九早已经被堵上漏洞了，很多大陆背景的新移民就是不信邪，非要挑战这个系统，
没有成功的。当然你可以按照自己认为有利的方式申报，然后祈祷6年之内相安无事就过关了。但是一旦被查，连本带利带罚款会让你怀疑人生的。
自己夫妻两个买，有了capital gain，该报税就报税，不香吗？ 房子有了升值，你已经是人生赢家啦，有什麽不满足？ 飞得报老人拉进来，将来麻烦太多，亲人变仇人，这种案例太多啦。
-mingpinwu(茗品屋);
2023-10-30
{309}
(#15745683@0)
+1
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你的说法本身有些矛盾，前面说没有成功的，后面说“你就过关了”。而且呢，你只说你的结论，并没有说理由，也没有法条引用，或者例子引用，这个结论不知道如何得出来的。对于我家的情况，不存在你说的家庭矛盾的问题。我也从来都是该报税就报税的。
-torontooo(土狼兔);
2023-10-30
(#15745712@0)
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你就是明目张胆有收入不报，6年之内只要不查到你，你就没事了。但是你如果管这个叫成功，我也无话可说。你来加拿大多少年了？ 你这个明显不过的就是转移收入给低收入的家人，attribue rule没听过？还有GAAR? 你用common sense就能想明白了。
-mingpinwu(茗品屋);
2023-10-30
(#15745814@0)
+2
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什么啊，那房子基本都不是我的，我报啥啊？有１％，那我当然会报１％的啊。
-torontooo(土狼兔);
2023-10-30
(#15745825@0)
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我那个例子不是针对你，是泛指，你没听明白。但是具体到你的这个case，很明显是一个tax avoidance scheme，你在这里可以和许多人讨论许多天，但是还是没用的。
-mingpinwu(茗品屋);
2023-10-30
(#15746361@0)
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加拿大税法就是法网恢恢，没什么大漏洞可以挑战。
-april(april);
2023-10-30
(#15746479@0)
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老人首次转让税不免了，另外如果老人买了后就出租，估计最后可能不算自住免税吧。
-jshz12345(jshz12345);
2023-10-30
(#15745720@0)
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这个我在研究45（2），我想应该至少会有4年算自住，四年之后再说，应该可以延长
-torontooo(土狼兔);
2023-10-30
(#15745750@0)
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你把简单的问题想复杂了，实际很简单：按比例分割所有权，那就一切按比例来。出租expense
抵税按比例，卖房增值也要按比例。按揭贷款利息一样按比例摊开抵税。我不相信你老人能贷到款，即使你担保，否则不make common sense
-zbeifly(苇子坑);
2023-10-30
(#15745731@0)
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老人单独贷款应该贷不到，但两人一起贷款，没有理由贷不到啊
-torontooo(土狼兔);
2023-10-30
(#15745763@0)
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银行也会怕钱打水漂吧？你贷款100%又没有房子的99%的所有权。
-thegirlbefore(：);
2023-10-30
(#15745803@0)
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不是啊，是两人贷款１００％的产权抵押啊。
-torontooo(土狼兔);
2023-10-30
(#15745818@0)
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别想当然了，还是找个靠谱的贷款经纪问问吧
-smallbee(别怕，不蛰你🐝);
2023-10-30
(#15745817@0)
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老人有房租收入影响GIS。
-blueskygg(Grass);
2023-10-30
(#15745807@0)
+1
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担保２０年内没希望，老人家都不一定能活能么长
-torontooo(土狼兔);
2023-10-30
(#15745820@0)
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如果有现金买，一个好的方法就是老人买下散租，可以留一间经常过去住一下看看房子，散租的好处是基本没有赶租客的问题，rental收入也不错税收有优势，这样就没有capitalgain了，你占1%可以的。如果还想贷款就得咨询银行了
-sammywang(地主管家);
2023-10-30
(#15745850@0)
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甘蔗没有两头甜。联名买的好处是可以贷款，租金收入个各算各的，可以1:99，将来手续简单。坏处是，谁的自住房都不算，如果升值要算 capital gain.
-byly(湖边);
2023-10-30
(#15746474@0)
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我的理解是即使是唯一的一套房，但你不住全出租也算投资房，要交capital gain,只不过老人交的税率会少一点，划不来这么折腾
-jenny1089(jenny);
2023-10-30
(#15746643@0)
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你理解不全对,可以申请45(2),完全出租且不交capital gain.
-torontooo(土狼兔);
2023-10-30
(#15746645@0)
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要满足很多条件，四年后延的条件更苛刻。
-guanshui3000(灌水);
2023-10-30
(#15746656@0)
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不用什么条件,都能满足.4年后有条件,到时候再说
-torontooo(土狼兔);
2023-10-30
(#15746663@0)
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45(2) 是另一回事。房子有你的名字，你應該有自己的自住房吧，即使不出租，也不算老人的自住房。沒有你的名字，才能適用45(2)
-byly(湖边);
2023-10-30
(#15746690@0)
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老人申请45(2),我最多1%,交capital gain就是了
-torontooo(土狼兔);
2023-10-30
(#15746710@0)
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老人占99%的话,如果老人是自住房的话，99%的增值算免capital gain。剩下的1%就交税就好了，没有几个钱。或者99.9% 和0.1% 也行。
-pockymeimei(00);
2023-10-30
(#15746646@0)
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樓主自己有自住房，要買的這個房子有他名字的房子，不算老人的自住房。
-byly(湖边);
2023-10-30
(#15746693@0)
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当然不算我的自住房,但是,加拿大产权清晰,是不是自住房只看自己拥有的部分,老人拥有的99%,当然算其自住房,和另1%是谁拥有的无关..45(2)也只申请自己拥有的部分
-torontooo(土狼兔);
2023-10-30
(#15746716@0)
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对的。
-pockymeimei(00);
2023-10-31
(#15746792@0)
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是這樣嗎？這不是一個很大的稅務漏洞？一個人可以和父/母合買一個房子，還可以和每個子女買一個房子。都是只佔1%產權，都不用交capital gain？
-byly(湖边);
2023-10-31
(#15747033@0)
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子女老人没有自住房的话应该可行。
-thegirlbefore(：);
2023-10-31
(#15747133@0)
+1
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不是什么漏洞啊。一个family (夫妻算一个，父母算一个，未婚成年子女自己各算一个)在一个年度只能有指定一个自住房免增值税。即使你有其他100个自住房。
-pockymeimei(00);
2023-11-1
(#15748882@0)
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我學習了一下，這種1% 產權，應該是 tenants-in-common 可以定義每個owner所佔的比例。將來父母所持有的部分，仍然按照正常的遺產處理。是這樣吧？
-byly(湖边);
2023-10-31
(#15747128@0)
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我认为应该是。
-thegirlbefore(：);
2023-10-31
(#15747132@0)
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是的。如果父母身体真的不行的话，可以在去世之前gift 给小孩。如果赠与的时候没有mortgage balance， 就没有land transfer tax.
-pockymeimei(00);
2023-11-1
(#15748880@0)
+1
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看老人年纪，如果60多可以考虑，如果80多不要考虑，如果70多视身体情况而定。
-allpurpose(AP用户-仅限理性讨论);
2023-10-31
(#15746796@0)