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枫下家园 / 枫下觅巢 / 如果利率回到正常，房东们 可是大赚了。房租涨了50%，比利率上升前。还不考虑房价反弹。
-dw9857101(黑松鼠);
2023-11-10
(#15765364@0)
+2
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有房的都想啊，偏央行不愿意啊
-jyg(清越泠泠);
2023-11-10
(#15765371@0)
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就是时间问题，早晚会降的。坚持就是胜利。
-dw9857101(黑松鼠);
2023-11-10
(#15765373@0)
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如果买房的负担低于租房，很多租客就可以买房了，到那时候，竞争力差的房子可能需要降价出租。
-897102(净坛使者);
2023-11-10
(#15765372@0)
+2
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利率现在不正常，处于高峰期。政府控制通胀率目标是2%。 现在这个租金水平，让租客永远是租客了。攒不出首付。
-dw9857101(黑松鼠);
2023-11-10
(#15765375@0)
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yeah 🙌，早晚大赚。利率早晚得降。我算了，只要贷款利率跌下5，我就赚了。跌的越多赚的越多。
-dontknowa(dontknow);
2023-11-10
(#15765378@0)
+4
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利率早晚得降
-dw9857101(黑松鼠);
2023-11-10
(#15765381@0)
+2
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那你的路还蛮长的，现在是6.几
-lostmyid(悠悠);
2023-11-10
(#15765392@0)
+2
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五年锁定有5.几的。我不过不想选这样的锁定。路不长，一年吧。别看我现在是负现金流，但以前可是正的。跟房价的涨幅比，这一年的负现金流就是芝麻点的事
-dontknowa(dontknow);
2023-11-10
(#15765404@0)
+3
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现在如果还有弹药，可以考虑进入市场了。
-dw9857101(黑松鼠);
2023-11-10
(#15765410@0)
+2
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只有40万heloc。现在refinance不好做了。
-dontknowa(dontknow);
2023-11-10
(#15765414@0)
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怎样才算正现金流呢？
-thegirlbefore(：);
2023-11-10
(#15765464@0)
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每个月不用再从口袋里掏钱出来。
-xjcjq(rufeng);
2023-11-10
(#15765476@0)
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那我就是负现金流。
-thegirlbefore(：);
2023-11-10
(#15765491@0)
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现在正现金流是不可能的，只可能是负现金流。
-straw0910(linda);
2023-11-11
(#15766127@0)
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租金收入够cover 贷款本金加利息，地税，维修，管理费
-lostmyid(悠悠);
2023-11-10
(#15765480@0)
-
谢谢。
-thegirlbefore(：);
2023-11-10
(#15765489@0)
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怎么大家这么关心严格上的正现金流？这种状态其实要交很高的个人所得税，除非你是现金工或者已经退休了，除非你现金流撑不住了，一般不建议这么做
-wuyg719(平平);
2023-11-10
(#15765782@0)
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我知道的一个例子，2022年2月高点189万买入，贷款120万，楼上楼下分租收入6800，月供4200，地税6200，水电费租客出。现在虽然月供没涨，但已经没有本金了，付的都是利息。告诉我利率降到4.5才能打平。举个例子并不是说这个投资合理不合理，就是给大家个数据案例。
-ditto(ditto);
2023-11-10
(#15765602@0)
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这个很合理，起码维持没有问题。利率回到4.5早晚的事，租金还会再涨。怎么都是赚了。
-dontknowa(dontknow);
2023-11-10
(#15765623@0)
+1
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贷款定期利率？
-thegirlbefore(：);
2023-11-10
(#15765628@0)
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浮动，但月供不变，本金和利息的比例随着利率变化调整，现在已经调整到没有本金了（可能还有一点点超出的利息加回到贷款额）。
-ditto(ditto);
2023-11-10
(#15765657@0)
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坚持住，就当做生意，别怕赔，稳得住，才能挣到钱。现在出局，也晚了。
-dw9857101(黑松鼠);
2023-11-10
(#15765660@0)
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他应该可以贴几年，但如果房价长期不涨，也是失败
-ditto(ditto);
2023-11-10
(#15765669@0)
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这是什么贷款方式? 好奇ing
-killer(_);
2023-11-10
(#15765691@0)
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浮动啊，都这样。以前的规矩是triger rate到了，就要重新计算月供，不允许出现只还利息不还本金的情况，现在triger的太多了，银行允许只还利息了，甚至把月供低于利息的部分加到贷款额上。
-ditto(ditto);
2023-11-10
(#15765701@0)
+1
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等到期renewal, 还允许这样？现在他每月还款是一个月至少要加1000 以上的利息进贷款本金，越还越多
-lostmyid(悠悠);
2023-11-10
(#15765711@0)
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renew肯定不行了，按当时的利率计算月供。现在肯定越还越多。
-ditto(ditto);
2023-11-10
(#15765717@0)
-
谢谢
-killer(_);
2023-11-10
(#15765749@0)
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不客气，现在还有个概念，triger point，也就是说超过月供的利息，加到贷款额上，直到贷款额累计到房价的80%了，就到了triger point了，就要重新算月供了，银行要有足够的safety margin。
-ditto(ditto);
2023-11-10
(#15765760@0)
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没有什么以前现在。当初的贷款合同就是这么写的。即使tigger rate月供不变，也定了到什么情况会变。你自己的拿出来看看。同理，浮动利息降了，月供也不减低。以后的合同怎么样就不知道了
-kittywhy(kittywhy);
2023-11-11
(#15766355@0)
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投资失败，既没赚到租子（远低于5%），高点买的，房价也不看涨，一筐苹果里面挑了个烂的，70万现金，靠利息也能挣点儿小钱。
-ff2021(码农闰土);
2023-11-10
(#15765635@0)
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你们的目光短浅到极致，实在是荒谬。你知10年20年后涨多少？买个这么大房子，谁会一年就想着卖？
-dontknowa(dontknow);
2023-11-10
(#15765648@0)
+1
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地税6200，能有多大啊
-lostmyid(悠悠);
2023-11-10
(#15765677@0)
+2
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跟面积无关，我指同其他投资品种比较。
-dontknowa(dontknow);
2023-11-10
(#15765699@0)
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从地税倒估房价，的确是买高了
-lostmyid(悠悠);
2023-11-10
(#15765704@0)
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我没说清楚，189万是买房175，装修14万，买的房子condition比较差，不装修也租不到6800。
-ditto(ditto);
2023-11-10
(#15765708@0)
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175万，地税6200相当高了
-dontknowa(dontknow);
2023-11-10
(#15765712@0)
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啥地区？地税很高啊
-jyg(清越泠泠);
2023-11-10
(#15765781@0)
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north york
-ditto(ditto);
2023-11-10
(#15765799@0)
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那得看在哪，地税低的地方很多
-dontknowa(dontknow);
2023-11-10
(#15765710@0)
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你们怎么用地税倒推房价？教教我。
-ditto(ditto);
2023-11-10
(#15765720@0)
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6200 的地税MPAC 估值是70 ～80万吧，当然估值一般偏低，按我们这边房价，两倍估值已经是蛮高了
-lostmyid(悠悠);
2023-11-10
(#15765748@0)
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这个不准吧，我看地税相同的房子，同一个小区的，装修差别很大，卖价区别也很大。
-ditto(ditto);
2023-11-10
(#15765755@0)
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就是倒推MPAC 的估价，主要是一个社区的房价估值，包括面积大小，交易价格，至于到每个个体不一定准确
我们这里地税偏高，其他地税低一点的地区，6200 地税估值是90 万左右
-lostmyid(悠悠);
2023-11-10
{66}
(#15765770@0)
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其实就是拿70万本金的资金成本赌未来房价升值。
-ditto(ditto);
2023-11-10
(#15765666@0)
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得是大升。
-straw0910(linda);
2023-11-11
(#15766129@0)
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这种眼光，恐怕也注定一辈子靠着打工来养老了，即便打工，怕也只能做个辛苦的技术人员. 不好意思，直接了点. 如果想改变，就要从这开始.
-fallcolor999(下一站);
2023-11-10
(#15765700@0)
+1
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贷款120 万，现在能拿到6.2 算不差吧，分摊30 年，连本带息7288，那你再算算，
-lostmyid(悠悠);
2023-11-10
(#15765651@0)
+3
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那肯定不行啊，肯定没有正现金流了，但7288也不应该都是利息吧，如果算算其中的本金，毕竟还是变成equity了。
-ditto(ditto);
2023-11-10
(#15765661@0)
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本金1300，利息6000
-lostmyid(悠悠);
2023-11-10
(#15765667@0)
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那加上地税，基本还是打平，只不过不是严格上的正现金流，还要贴本金进去。这还是不出现租霸，没有空置的情况。
-ditto(ditto);
2023-11-10
(#15765672@0)
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怎么大家这么关心严格上的正现金流？这种状态其实要交很高的个人所得税，除非你是现金工或者已经退休了，除非你现金流撑不住了，一般不建议这么做
-wuyg719(平平);
2023-11-10
(#15765778@0)
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对，其实只要房产在升值，应该在收入高的时候，用负现金流（也就是贴钱养房）来降低收入税，然后等退休了，收入低了，再慢慢把房子中的equity变现。
-ditto(ditto);
2023-11-10
(#15765797@0)
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这样的房子能租6800很不错了。通常也就4000多。
-geekcode(文心雕码);
2023-11-10
(#15765681@0)
-
6800 应该很高了.
-killer(_);
2023-11-10
(#15765693@0)
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问题不是买不买房子，而是什么时候买什么样的房子，如果不是头脑发热跟风冲锋，市面上好的DEAL应该还是有的，实在找不到，就等等看，手里又70万现金，非得找个最高点进场，可能是大智若愚。
-ff2021(码农闰土);
2023-11-10
(#15765698@0)
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他这个，是有特殊情况，必须那时候买。他也知道加息了，房价会降，但他就贷不到款了。
-ditto(ditto);
2023-11-10
(#15765703@0)
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69万首付存GIC每月还有3500利息呢。
-14feb(秋天来了);
2023-11-10
(#15765719@0)
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房价如果每年涨4万呢？GIC也不会总这么高。
-ditto(ditto);
2023-11-10
(#15765721@0)
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房价以后什么涨还不知道，但已经比他买的跌了大约三十万了。120万贷款，如果是浮动利率，现在至少6点多，那利息不止是4200，应该是六千多。从现金流来看，每年要贴至少五万。过几年，利息降下来，房价涨五十万才刚回本。
-14feb(秋天来了);
2023-11-10
(#15765779@0)
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贴五万？咋算的？利息6000，地税500多，每月6800房租正好cover，哪来的一年5万负现金流？
-dontknowa(dontknow);
2023-11-10
(#15765792@0)
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189万不管存款还是贷款都是有利息的，按6%算就是11万多，加上地税就是12万，租金6800，一年大约八万，利息比租金多四万，另外出租需要付给经纪一个月租金加税，将近八千。而且一套房子分租两家其实是不稳定的，很容易出现纠纷。另外维修空置的成本还没算。而且贷款利息比6还高。189万买房，出租6800，一年至少赔五万。而且还要操心受累，经常被租客折磨。
-14feb(秋天来了);
2023-11-10
{294}
(#15765823@0)
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现金流不是这么算的。首付的利息没赚到不能说是贴。这种利息明年降息就可能拿不到了。经济费操心费就更是扯淡了，没这么算现金流的。
-dontknowa(dontknow);
2023-11-10
(#15765839@0)
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你的69万首付不算了吗？你要是189万全款买房，每月只付五百地税，不仅不赔钱，每月还赚钱呢。既然是投资有这么算账的吗？资金成本不算吗？
-14feb(秋天来了);
2023-11-10
(#15765844@0)
+1
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咱说的是现金流，每月贴钱多少，投资赚还是赔另说。你就算长线炒股买苹果，头几年可能还是赔的呢。
-dontknowa(dontknow);
2023-11-10
(#15765851@0)
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我的会计也是你这样说的。我和秋天想的一样，会计说不能同时算两次收益。
-thegirlbefore(：);
2023-11-10
(#15765869@0)
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你难不成把没赚到的钱算成亏损想去抵税了？lol。正是如此。所以楼上那位说法不合情理
-dontknowa(dontknow);
2023-11-10
(#15765877@0)
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如果是投资，当然要算本金的机会成本和风险。
-geekcode(文心雕码);
2023-11-10
(#15765937@0)
+1
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没人不让你算，我驳斥的是 “ 从现金流来看，每年要贴至少五万。”
-dontknowa(dontknow);
2023-11-10
(#15765944@0)
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首付的机会成本体现在未来房子的增值上，假如不买房买GIC, 这两年可能是赚了，但两年后降息房价涨了就反过来了，正常利息下GIC一般给你2%，跟房价长期的上涨没法比。当然要是股票高手可能有更高的回报，但这不是一般人能做到的。
-czczcz(看得清);
2023-11-11
(#15766115@0)
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现在租金就6800啊，怎么会贴五万
-ditto(ditto);
2023-11-10
(#15765804@0)
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他把机会成本和现金流混淆了
-dontknowa(dontknow);
2023-11-10
(#15765867@0)
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税后吗？
-dw9857101(黑松鼠);
2023-11-10
(#15765727@0)
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哈哈，没想到我贴一个例子，还挺多争论。如果是现在的市场，你有70万，可以贷款120万，买一个North York 190万的房子，5年定期5%的贷款利率，每月租金6800，地税6200，不空置无租霸，你投吗？
-ditto(ditto);
2023-11-10
(#15765893@0)
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我会以每个35万的首付，买两个月租3400的房子。毕竟能付得起6800的租客不多。
-dontknowa(dontknow);
2023-11-10
(#15765907@0)
-
现在合租的人很多，印度人是租房的生力军，出的价比其他族裔高。
-czczcz(看得清);
2023-11-11
(#15766113@0)
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总投入2M， 毛收入81K，毛回报率只有4%， 现在应该能找到5%的吧，到时候出手也方便，如果出租省事儿，能COVER MORTGAGE可以考虑，否则就再找找。
-ff2021(码农闰土);
2023-11-10
(#15765961@0)
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你计算的全部都是最佳状况，
-14feb(秋天来了);
2023-11-11
{1235}
(#15766096@0)
+3
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时候诸葛亮的看法，显然是不太合适。
-killer(_);
2023-11-11
(#15766847@0)
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还有69万的downpay成本没算呢，按6%算，一年四万多，一个月三千多。
-straw0910(linda);
2023-11-11
(#15766128@0)
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😄😄，还有年龄成本呢？等十年二十年，都多少岁了。
-retirecat(今天吃什么);
2023-11-11
(#15766248@0)
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很年龄有什么关系?
-straw0910(linda);
2023-11-11
(#15767568@0)
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年龄过了50+，整体操心租客，操心贷款利息，生命成本得计入。
-thexiaxue(面朝大海);
2023-11-11
(#15767868@0)
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这是个人对生活方式的选择，咱不能作评论，现在只是技术上讨论一下投入产出比而已。
-straw0910(linda);
2023-11-11
(#15767875@0)
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6%不是那么好拿的，要么短期，要么曾有的锁定一年半
-jyg(清越泠泠);
2023-11-11
(#15766264@0)
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一年的，我拿了六后，同事问我要了联系方式，也去找同样的人，给了5.9一年，他没要，最后选了两年5.45的。其实找其他人也一样。
-straw0910(linda);
2023-11-11
(#15767573@0)
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关键是房租的钱都让前房东赚去了
-sammywang(地主管家);
2023-11-10
(#15765633@0)
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为什么要做这种刀上舔血的事呢？
-meeteveryone(那就这样吧);
2023-11-10
(#15765788@0)
+1
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什么钱不是？
-sammywang(地主管家);
2023-11-10
(#15765809@0)
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正常的定义?
-straw0910(linda);
2023-11-11
(#15766126@0)
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比通胀高2%左右
-jtax(吾土吾民-略过匿名贴);
2023-11-11
(#15766296@0)
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那就是4左右，是我十几年前买房的利率，不过那时五十万内万可买442独立屋，一般人买房也就二三十万的贷款。现在一般贷款是那时的三倍，收入可远没跟上，负担性可是要差远了。
-straw0910(linda);
2023-11-11
(#15767565@0)
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那时候最低工资也就六七块吧，现在最低工资多少，15，6块，再稍微涨涨也差不多三倍了。
-14feb(秋天来了);
2023-11-11
(#15767600@0)
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那时最低工资是6.75,三倍是20.25，稍微涨涨就是差不多现在的最低工资再涨25%才能达到三倍，这可不是稍微吧?而且事实上最低工资的涨幅要大于平均或是中位数工资涨幅，这也是中产萎缩的一个重要原因。
-straw0910(linda);
2023-11-11
(#15767872@0)
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现在就是正常利率啊
-jtax(吾土吾民-略过匿名贴);
2023-11-11
(#15766294@0)
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这个说法正确，以前就经历过高息10年
-g_g_g(戴金戴钻);
2023-11-11
(#15766338@0)
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我邻居说他当年的房贷平均利率就是7%。
-straw0910(linda);
2023-11-11
(#15767566@0)