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枫下家园 / 枫下觅巢 / 加拿大人选错了？过去20年，房地产投资收益远远比不上TSX
-jtax(吾土吾民-专怼房炒炒);
6-19
{3182}
(#16145766@0)
+1
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我一直让大家投资标普，有人否认吗？
-jtax(吾土吾民-专怼房炒炒);
6-19
(#16145773@0)
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你怎么还拿这个betterdwelling.com来忽悠大家？这个已被证实长期造谣和断章取义的网站十几年来天天唱跌，害了无数想买房的人，翻出它们以前的所有文章看看，你们受害者应该去端了它老窝才对。
-czczcz(看得清);
6-20
(#16146544@0)
+2
-
唉
-zxcvb(朝天椒);
6-19
(#16145835@0)
+2
-
肥了地产经纪们
-jtax(吾土吾民-专怼房炒炒);
6-19
(#16145913@0)
+2
-
单纯对比没意义，炒房是用杠杆的。
-cancad(Solvtolaski);
6-19
(#16145836@0)
+2
-
然后还可以从里面拿钱，一变多
-zxcvb(朝天椒);
6-19
(#16145841@0)
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用杠杆的话还得算机会成本，算上机会成本房地产更亏
-jtax(吾土吾民-专怼房炒炒);
6-19
(#16145917@0)
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过去二三十年事实是赚的，不管你愿不愿意承认。2000年一套30万的房子现在值多少钱？加上5倍杠杆去掉利息收益率是多少？
-cancad(Solvtolaski);
6-19
(#16145924@0)
+1
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没说不赚，只是赚的比股市少。如果计算机会成本，赚的更少
-jtax(吾土吾民-专怼房炒炒);
6-19
(#16145950@0)
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这不是事实。过去20年专心炒房的能赚几十倍，房价在那摆着呢。
-cancad(Solvtolaski);
6-19
(#16145956@0)
+1
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几十倍？算20倍吧，现在200万的房子20年前你能10万买到？
-jtax(吾土吾民-专怼房炒炒);
6-19
(#16145972@0)
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贷款啊。我见过20多年前十几万原始资金炒到现在手握十几套房，过程非常轻松。当然我承认这不可持续，但尽管你可以猜测未来，却不能罔顾过去的事实。
-cancad(Solvtolaski);
6-19
(#16145980@0)
+1
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现在十几套？假设现在150万一套，得值2000多万吧。肉联有哪个20多年前十几万单靠炒房现在炒到2000多万纯资产的？
-jtax(吾土吾民-专怼房炒炒);
6-19
(#16145997@0)
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你这话说的，我哪知道肉联上有没有？这里的人我一个都不认识。
-cancad(Solvtolaski);
6-19
(#16146000@0)
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那你认识的人20年真从十几万轻松炒到现在2000多万房地产？
-jtax(吾土吾民-专怼房炒炒);
6-19
(#16146004@0)
+3
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你先算算那文章说的每年7.9%, 20年前投10万， 现在有多少钱？
-zxcvb(朝天椒);
6-19
(#16146009@0)
+1
-
我干嘛要说谎？
-cancad(Solvtolaski);
6-19
(#16146014@0)
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没准是你被人忽悠了
-jtax(吾土吾民-专怼房炒炒);
6-19
(#16146021@0)
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我没话说了。
-cancad(Solvtolaski);
6-19
(#16146031@0)
+1
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杠杆是有风险的，不然现在这么多人大骂央行降息不够。
-straw0910(linda);
6-20
(#16146326@0)
+2
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被动投资都是伸出头被砍头，被割韭菜，死法不同而已，炒股也好，炒房也罢，真能挣到钱的跟写程序，做手术一样，都必须是专业人士，不奔溃几个程序，手术台上不死几个病人，哪来的经验值
-eleclan(eleclan);
6-19
(#16145869@0)
+2
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房炒炒犯了众怒，被割韭菜没商量。巴菲特炒股没有人想割他韭菜吧
-jtax(吾土吾民-专怼房炒炒);
6-19
(#16145918@0)
+1
-
话术远比小房东高明，巴菲特翻云覆雨股市割韭菜造成小股神们跳楼升天的多了去了，没见几个死都要诅咒巴菲特的，为啥？
-eleclan(eleclan);
6-19
(#16145938@0)
+3
-
上边这位貌似还没度过资产积累阶段，所以对各种投资深恶痛绝，觉得光膀子卖苦大力最光荣，唉。
-cancad(Solvtolaski);
6-19
(#16145877@0)
+12
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属于混的最惨啥见识也没有只会做马桶边空想然后来嘴嗨的。要不然生活太灰暗了。然后接着掏马桶。所有付过的小费拍照留念，生怕别人不知道。唯一骄傲的是上海宁。所以有网友质疑就气得跳脚破口大骂。
-whynot333(Hello);
6-19
(#16145910@0)
+8
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您这贴还活着？ 😁
-northwood77(northwood77);
6-19
(#16146146@0)
-
可能骂他的人太多漏看了，😂
-whynot333(Hello);
6-19
(#16146247@0)
+1
-
他根本没钱投资，连RRSP都不知为何物，居然还舔着脸高谈阔论，贻笑大方。
-marklon(Go);
6-19
(#16146222@0)
+2
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骗人的鬼话。
-2841999(四友);
6-19
{648}
(#16145923@0)
+6
-
未必
1，大温和大多的增长不可能长久持续，股市长期增长是事实
2，股市房市投机最终都会赔光，而股市指数投资长期风险低且回报比房地产高
3，用杠杆就得计算机会成本，算上机会成本房地产回报还是比股市低，肉联房炒炒估计没一个人会算机会成本
4，股市还有股息收入，不比租金低
5，对绝大多数只有自住房的增值意义不大
-jtax(吾土吾民-专怼房炒炒);
6-19
{322}
(#16145940@0)
+2
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你既然在主帖限定了过去20年，就看20年实际数据，不要讲天马行空理论。过去20年，专心投资多温房产的几十倍的收益都算少的。
-cancad(Solvtolaski);
6-19
(#16145952@0)
+1
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过去20年房地产靠的是非正常低利率的红利，以后几十年不会再有了。即使这样多温房地产回报也比不上美国标普。
-jtax(吾土吾民-专怼房炒炒);
6-19
(#16145969@0)
-
你要单讲理论，说今后炒房不如炒股，我都不跟你争。但你说过去20年炒房不如炒股，那是睁着眼睛说瞎话，或者说你根本没见过房子是怎样炒的。
-cancad(Solvtolaski);
6-19
(#16145973@0)
+1
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你说多温炒房20年挣几十倍。2004年30万的房子现在该值多少？1000万？
-jtax(吾土吾民-专怼房炒炒);
6-19
(#16145978@0)
+2
-
加杠杆，哥，你让我说多少遍。不是我不敬，你这小农思想还整天嚷嚷投资呢。
-cancad(Solvtolaski);
6-19
(#16145986@0)
+3
-
装睡的你永远叫不醒。何必跟他争论？
-dontknowa(dontknow);
6-19
(#16145996@0)
-
不跟你说了，加杠杆就得算机会成本，你不会算也没关系。股市期权的杠杆可以远远超过房地产
-jtax(吾土吾民-专怼房炒炒);
6-19
(#16146002@0)
+2
-
期权？风险是地产的无数倍，搞不好是要清零的。唉，你可别再说了。
-cancad(Solvtolaski);
6-19
(#16146010@0)
+4
-
所以我从不推荐期权。算上机会成本，房地产即使用杠杆回报也比不上股市是事实
-jtax(吾土吾民-专怼房炒炒);
6-19
(#16146018@0)
+1
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房产可以贷款7、80%，相当于4、5倍杠杆，没人用那么高的杠杆炒股，风险太大，可能一夜之间就清零。而且房产可以循环抵押，股票不行。
-cancad(Solvtolaski);
6-19
(#16146026@0)
+2
-
这样吧，你先去学习机会成本咋算，咱们再讨论。
-jtax(吾土吾民-专怼房炒炒);
6-19
(#16146034@0)
-
没兴趣，你自己玩吧。
-cancad(Solvtolaski);
6-19
(#16146042@0)
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再告诉你，知道90年代初有多少人因为房地产循环贷款一夜破产的吗？
-jtax(吾土吾民-专怼房炒炒);
6-19
(#16146047@0)
+1
-
炒股不也有赔得跳楼的？你要是讲事实，咱还有得谈，过去的事你还用理论推测，那我就没兴趣奉陪了。
-cancad(Solvtolaski);
6-19
(#16146056@0)
+2
-
这样吧，你算给我看，20年是怎样从十几万靠贷款炒房到2000多万的。20年前的利率可不是1.9%
-jtax(吾土吾民-专怼房炒炒);
6-19
(#16146062@0)
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按照房子一年10%的涨幅，一套房投资3、4年就翻一倍，你自己算吧。
-cancad(Solvtolaski);
6-19
(#16146073@0)
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你自己臆想的涨幅吧，先去查查数据再说话
-jtax(吾土吾民-专怼房炒炒);
6-19
(#16146095@0)
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热门地区那些年的涨幅少则7、8%，多则10+%，你可以自己看看。给你举个直观的例子，我保守点，按8%算。15万的首付，可以买个50万的房子，三年之后房价62万，增加的12万是equity，可以贷出钱来，用12万再买个30万的小房，两个房子一起涨，三年以后equity又增加了20多万。。。
-cancad(Solvtolaski);
6-19
(#16146106@0)
-
知道你这算法问题在哪里吗？地产经纪就这么忽悠的。好好想想
-jtax(吾土吾民-专怼房炒炒);
6-19
(#16146149@0)
+1
-
没问题，以房养房，正现金流。你知道你的问题在哪里吗？我在讲既成的事实，你在跟我玩推理。
-cancad(Solvtolaski);
6-19
(#16146178@0)
+2
-
GTA到20m是比较极限的操作，要4次以上的refinance, 因为上涨的curve类似拜登曲线，抓住时机不易。但是也不离谱，到十几m不太难。分界线在2017前，之后投房地产远不如Nasdaq, 算上杠杆也是差得远。作者属于无知无畏，2017前的o8m时代GTA房产比股市好太多。
-iloveresort(Water);
6-19
(#16146114@0)
+2
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20m是吾哥脑补出来的，我只知道我那哥们手上有大大小小十几套房，具体价值多少还真不清楚。
-cancad(Solvtolaski);
6-19
(#16146130@0)
-
还有多少贷款没还你也不知道吧？
-jtax(吾土吾民-专怼房炒炒);
6-19
(#16146156@0)
-
早期买的早就还完了，近期的或许有个二三百万吧，不知道。我说吧，哥你的观念有问题，赚大钱的没有不借贷的，有怕拉饥荒的小农思想是不行的。
-cancad(Solvtolaski);
6-19
(#16146198@0)
-
其实现在手里太多套的并不是最优操作。十几万初始投入的话，1 2年前扩张到5套左右并保持有应该是净资产最大化的操作。
-iloveresort(Water);
6-19
(#16146162@0)
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也许吧，不是每个人都能找到最优解，他要是太谨慎也成就不了今天。
-cancad(Solvtolaski);
6-19
(#16146209@0)
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最优解只是理论上的，达到的概率极小。哲学角度讲，过犹不及，适时收手也是一种智慧。
-iloveresort(Water);
6-19
(#16146224@0)
-
2017前GTA房地产好过股市的也没几年，2010年以前也就和通胀差不多的涨
-jtax(吾土吾民-专怼房炒炒);
6-19
(#16146154@0)
+1
-
这段时间的杠杆率和适时refinancing很重要。合理利用贷款政策是关键。
-iloveresort(Water);
6-19
(#16146169@0)
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杠杆杠杆杠杆，重要的事情说三遍。你投股市敢长年用三四倍杠杆吗？炒房的全部都是贷款（杠杆），这就是区别。
-cancad(Solvtolaski);
6-19
(#16146188@0)
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这个还是靠谱的，2017 是分界线，我也的确知道有个朋友这样套了很多房产，他2010 年开始，基本只买公寓出租，长短租，没多久就辞职IT专职做房产经纪和打理出租公寓,我相信他赚了不少
我知道很多炒房的看不上公寓，其实公寓有眼光的，真的收益很高，而且更容易放大杠杆
-lostmyid(Ω);
6-19
{80}
(#16146180@0)
+2
-
10年后因为贷款政策转变，投公寓楼花是最优操作，类似5年期权的高杠杆率。
-iloveresort(Water);
6-19
(#16146200@0)
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这人睁眼说瞎话还少吗？到房坛鼓励炒股，你信吗？bash房市很多年了。你吵你的股，谁会拦着？天天到房坛唱崩是和居心？
-dontknowa(dontknow);
6-19
(#16145990@0)
+4
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炒股增大发了，准备买房？
-northwood77(northwood77);
6-19
(#16146152@0)
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你的话中，“房市相对就比较保守稳定，至少不会赔光；”这句话我深表赞同，正因为如此，政府才要下苦功改变这个套路。政府绝对不会允许草民躺平赚钱，这个共产党叫投机倒把，除非国民经济濒临奔溃，出个小平同志搞改革开放，韬光养晦才会暂时容忍。西方更不谈了，这是大资本的专利，人家可是在国会走廊里大撒币的
-eleclan(eleclan);
6-19
{46}
(#16145946@0)
+3
-
2004年TSX9600点，现在21500点，是2.23倍。2004年多伦多评均房价315K，现在1165K，是3.69倍。买315K的房只要付63K，这笔钱涨了18倍。
-marklon(Go);
6-19
(#16146105@0)
+1
-
你漏算了股市DRIP
-jtax(吾土吾民-专怼房炒炒);
6-19
(#16146144@0)
+2
-
纠缠过去的历史没意义了，太多人见证了GTA房产辗压股市的收益率。面向未来，大概率不会重复，因为经济的大格局已根本改变了。
-iloveresort(Water);
6-19
(#16146185@0)
+2
-
+1
-lostmyid(Ω);
6-19
(#16146211@0)
+1
-
花6万3买的房现在值116万，贷款已还一大半，股市你要怎么投才有这回报？
-marklon(Go);
6-19
(#16146187@0)
+2
-
加上也不过是多了区区几倍的收益率而已。
-cancad(Solvtolaski);
6-19
(#16146238@0)
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如果3倍杠杆，大概是2.23x3 ?
-northwood77(northwood77);
6-19
(#16146158@0)
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没听说过股市谁敢20年一直3倍杠杆的，房市5倍杠杆倒是常见操作。
-marklon(Go);
6-19
(#16146176@0)
+2
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其实股市的杠杆率可以随时调整，用期权做到几十上百倍的杠杆率也可以不担太多的风险，反而是房产的杠杆率调整起来比较麻凡，调整的成本高耗时长。
-iloveresort(Water);
6-19
(#16146219@0)
+1
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相对来说，房产的杠杆技术性不强，比较直观好操作，基本上是个人都能玩。股市玩期权玩杠杆可不是谁都敢上手的。
-cancad(Solvtolaski);
6-19
(#16146242@0)
+1
-
确实是。但是房地产这20年并没有走完一个完整的周期，杠杠的危险并没有充分地表现出来。换句话说，是个人都能玩是因为玩的人到现在为止只经历了扛杆的好处，没有体会到它可以带来的危害。
-iloveresort(Water);
6-19
(#16146252@0)
+1
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是的，今年下半年要renew mortgage 的，好多是当初2% 左右的贷款，现在renew 到5% 压力还是很大的。
-zxcvb(朝天椒);
6-19
(#16146258@0)
+1
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所以房市的杠杆跟股市的杠杆本质上都是增加风险。所谓得也杠杆，失也杠杆。
-iloveresort(Water);
6-19
(#16146280@0)
+2
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美国算是走完整了，08 次贷危机，美国当年是有很多加了杠杆，除了没有贷款资质的低收入者，也有refinance 0 首付十几套房产的投资者
-lostmyid(Ω);
6-19
(#16146287@0)
+4
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这里终于有人提杠杆的风险，
-winonca(小温);
6-20
{402}
(#16146434@0)
+1
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永远觉得自己会是例外
-lostmyid(Ω);
6-20
(#16146456@0)
+2