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枫下家园 / 枫下觅巢 / 关于吾土吾民转的那篇BMO房地产vsTSX收益，我觉得作者没有Apple-to-Apple。计算股市收益的时候用的是总回报(Total Return)，包括的价格上涨和分红收益。但“房价翻了三倍”只考虑价格因素，作为投资比较，房屋租金收益一年也有3+%，房地产年化总回报就是5.7%+3%=8.7%
-vicky2005(v大叔);
6-20
(#16146529@0)
+2
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股市回报因为没有房产要考虑的因素多，前后价差加分红基本就是个人得到的。房产的因要考虑地税，房贷，租金，房屋折旧维修，房屋价格等等的变化，实际回报感觉的感觉往往不是简单相加的结果，最明显的是房价上涨带来的
-x2y(xfer);
6-20
(#16146664@0)
+2
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因为不“简单”就把每年3%，20年80%的回报忽略了就太不严谨了。先不考虑房贷（因为涉及杠杆），100万的房子刨去地税杂费，一年3万净租金收入，20年不算复利也有60万，绝对是个不能忽略的金额
-vicky2005(v大叔);
6-20
(#16146689@0)
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这3万收入可不容易，加拿大管理租客是一份全职工作。
-oven0001(oven);
6-20
(#16146700@0)
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每天8小时守着租客？
-zxcvb(朝天椒);
6-20
(#16146702@0)
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每天最少8个小时想着房客的事，等出问题了，除了睡着了都在发愁房客的事
-palwang2000(重现江湖);
6-20
(#16146819@0)
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这是关键，投资房产比较费心，买卖管理维修都是费时费心，一两套没问题，多了难免碰到个别烂租客，碰到一次就很头大
-winonca(小温);
6-20
(#16146704@0)
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你这个说的不对，我60年的旧独立屋一年只去一次续约，平均每年维修一两次我打个电话就解决了。筛选租客不算很严谨但从未遇到坏租客，当然租金高是租客好的主要原因。
-czczcz(看得清);
6-20
(#16146817@0)
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有没有考虑到房地产是highly leverage? 4x or 5x or 10x?
-jeffrey815(Smartiecat);
6-20
(#16146712@0)
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简化对比就不考虑杠杆了，否则。。。。
-vicky2005(v大叔);
6-20
(#16146726@0)
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我查了一下，一个半独立屋，现在listing差不多90～100 万, 我们这里整租也就4000，一年5 万不到，地税5000，70 万贷款利息3 万5，不加其他维修杂费，也就刚刚1 万，还要100%交税，当然利息是会变化的
-lostmyid(Ω);
6-20
(#16146720@0)
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即便最后算下里租金收益是零，你投入本金30W，但增值的基数是100W，哪怕收益是股票一半，总收益也远远甩开股票了。
-ael(ael);
6-20
(#16146730@0)
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房产买卖管理维修时间精力都不算？
-winonca(小温);
6-20
(#16146778@0)
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你对比100万的股市投资和30万的房市投资？
-vicky2005(v大叔);
6-20
(#16146731@0)
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我只是说明实际做不到3 万净收益，18 甚至19 以前当然投房产是非常好的投资回报
-lostmyid(Ω);
6-20
(#16146735@0)
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要比较两个投资，就必须Apple-to-Apple，20年前100万放股市和20年前100万全款无贷款买投资房，实际上20年前100万的房子现在年租金收入6万以上
-vicky2005(v大叔);
6-20
(#16146745@0)
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我其实想说，20 年前投房完胜，但22年以后，还真不好说，一切源于房价增值和利率的高低
-lostmyid(Ω);
6-20
(#16146763@0)
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我是惊讶BMO经济学家能这么对比。房市周期长，股市周期短，但都有上有下。房市股市要两手抓，两手都要硬。
-vicky2005(v大叔);
6-20
(#16146776@0)
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经济学家不可能不懂，是betterdrwelling造谣的可能性大。
-czczcz(看得清);
6-20
(#16146829@0)
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赞房市股市要两手抓，两手都要硬。普通人抓住一个就很不错了，就怕两个都沒抓住。
-cssqyh(轱辘在转);
6-20
(#16146834@0)
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这个分析是对的，房产和股票如果只比增长率是建立在全款买完空置在那里的前提下。房产和股票比具有一个很重要的使用功能，而且房产是普通人能低息加到最大的杠杆产品。
-ael(ael);
6-20
(#16146722@0)
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大叔说话我一直很尊重。过去20年超低利率给了房地产在某段时间回报超过股市的机会。如果回头看50年增长，股市完胜
-jtax(吾土吾民-专怼房炒炒);
6-20
(#16146785@0)
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主要还是时机，97年香港人移民来时买房子的最后都解套走人了，后来利息持续走低十多年，房市的黄金十年。现在你去买几套试试
-palwang2000(重现江湖);
6-20
(#16146827@0)
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