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枫下家园 / 枫下觅巢 / 买房出价策略:(MAKRHAM,RICHMOND HILL, VAUGHAN) -xiangcaosh(船头); 2015-2-5 {1795} (#9238397@0)

数据没看懂，粗人一个的说！但还是很感谢楼住的帖子！！ -zaixiaoxiao(小粘糕 + 小心肝); 2015-2-5 (#9238432@0)
97.8%买贵了，那么94.8%能买到吗? -guanguang(逛逛); 2015-2-5 (#9238446@0)

绝对能买到,这个房子绝不可能是抢offer,市场主要上市房屋叫价/地税比都在160-190,他叫266,装修又一般,又不在好区,明显是钓鱼,买家意识到这点。只是还价不到位。本来应该狠杀的。 -xiangcaosh(船头); 2015-2-5 (#9238495@0)

感谢楼主。做个参考也是不错的。 -guanguang(逛逛); 2015-2-5 (#9238511@0)

切记！这个东西只当参考，如果教条，将永失所好。 -2mi(颂歌); 2015-2-5 (#9238448@0)

首先谢谢你做了很多功课。但我认为应该选择历史成交价格/MPAC 估值系数平均做标准基线更为合理。所有listing/mpac和最后成交价格/mpac都应该是这条基线两边的离散点。而作为LISTING/mpac 明显正向/负向乖离标准基线则为异常点，进而分析why之后再出价更准确些。 -maozhe(猫着); 2015-2-5 (#9238506@0)
并强烈认同：切记！这个东西只当参考，如果教条，将永失所好。 -2mi(颂歌); 06:33 (#9238448@0) -maozhe(猫着); 2015-2-5 (#9238507@0)

我是把复杂问题简单化，易于让大家理解和接受。其实MPAC是相对稳定准确的评估体系，只是由于它四年评估一次，数据滞后，他评估房屋价值没有实时catchup具体内部装修内容及市场热点变换，也引起偏差，最后一点， MPAC估值对风水路冲造型基本没加权系数，而对国人很重要 -maozhe(猫着); 2015-2-5 (#9238521@0)

至于探长提到有人故意改变MPAC估值那是另一个极端的例子。毕竟任何理论和公式来绝对解释房市都是贻笑大方。 -maozhe(猫着); 2015-2-5 (#9238528@0)
你说的很对，风水是一项重要因素，如果有时间在GOOGLE MAP上对每间房屋的地理位置做评分，比如是否路冲，朝向，门拍号，有否人行道等。再算出不同朝向，路冲，不吉利门排号，有人行道的相应系数，所得的理想出价就更具参考价值。 -xiangcaosh(船头); 2015-2-5 (#9238551@0)

参考都不值得，这个算法得出的结论基本没有什么参考价值，不值得采用。不说别的，靠这个和时间不符，和市场不符，和个体房子不符（同样的房子，装修不装修就差几万，这个在评估中很难真实体现）的评估数据得出的结论只能是自欺欺人。 -pothouse(pothouse); 2015-2-5 (#9238559@0)

没人要的房子最后的都会卖的便宜。有人抢的房子最后都会卖的贵。不用你这个表也知道。 -kakaka(小胖子); 2015-2-5 (#9238543@0)

现在卖房JJ都很精，时不时找几个托来抢，如果这个时候也去抢，正中圈套。抢也得抢个值得抢的吧。 -xiangcaosh(船头); 2015-2-5 (#9238609@0)

你想太多了。 -rendaozhongnian(老婆最大); 2015-2-5 (#9238660@0)
个人认为，自住房还价，主要看市场价以及自己对这房子的喜欢程度。没啥固定程式的。很喜欢的时候，遇到抢OFFER的，明知出高了，你也忍不住会去抢的。 -jedi_xie(Jedi); 2015-2-5 (#9241106@0)

买自住房是很主观的这些系数的加权值在每人心里不一样比如有人觉得位置比重更大有人觉得装修比重更大所以没有公式可以衡量投资房更不一样位置和价钱为主装修朝向什么的都占比重很小 -facenorthface(小北); 2015-2-5 (#9238654@0)

船哥的研究精神还是值得鼓励的，做那么多，呱唧呱唧！ -maozhe(猫着); 2015-2-5 (#9239702@0)

嗯数据控高级分析师 -facenorthface(小北); 2015-2-5 (#9239755@0)

看样子，理工男 -maozhe(猫着); 2015-2-5 (#9239901@0)

没有实际应用价值。假设在所有的房子叫价一样准确，可能吗？ -tjhong(以后再说); 2015-2-5 (#9239783@0)

连参考价值都没有。 -pothouse(pothouse); 2015-2-5 (#9240472@0)

价格和价值是有区别的。分析是寻找价值，但是成交靠的是价格。用模型买东西，除非是交易频繁而且产品相似的东西，否则没有任何参考价值。房子，收市场供求影响非常严重，要每个deal具体情况具体分析，还有很多运气成分在里面，切不可教条啊，否则会失去很多好的机会。 -qiyanyeren(其言也讱); 2015-2-6 (#9243147@0)

我以前买房都是找JJ，后来发现买的价格一点都不低，朋友自己直接找卖方，买同区的相似房子，还下来多还省了２。５％JJ费，所以这次打算先自己出价试试。这个出价系数只代表市场上已成交的同型房屋的均价，碰到特别喜欢的肯定要多出，只要不做那１０％最人傻钱多的就成。 -xiangcaosh(船头); 2015-2-6 (#9243228@0)

不是每个双边JJ都会给你降价2.5%卖给你的。否则他干嘛要做双边JJ？卖别人不也一样只能拿卖方经纪费？如果一个卖方JJ那么爽快给你2.5%的降价，只能说明那个房子还有讲价空间。这就是为什么探长总是说找个负责的返佣JJ而不要找卖方JJ做双边JJ的原因。 -qiyanyeren(其言也讱); 2015-2-6 (#9243350@0)

可以这么说吧，俺买房都找自己的ＪＪ，而不是直接找卖家ＪＪ。 -softerface(探长); 2015-2-6 (#9243816@0)

探长，我实在没看出来买方JJ的作用是什么，如果我像你一样买那么多房子，一定自己就去考个JJ牌了，就经验来说，你已超过99%的JJ，就立场来说，你代表自己，不存在利益冲突。省那么多佣金，成交量还算自己的，每年金牌JJ，总统大奖。 -xiangcaosh(船头); 2015-2-7 (#9244362@0)

如果俺去拿牌，佣金当然全部归自己。但是，就会有朋友、老乡找俺买房，那就要变成伺候人的，俺接受不了啊。老话题啦。 -softerface(探长); 2015-2-7 {10} (#9244375@0)

探长说的这种情况，对很多JJ来说是求之不得啊。这不就是广告效应吗，只是苦于没有原始资本积累。 -xiangcaosh(船头); 2015-2-7 (#9244380@0)

不同阶段有不同想法，相互理解 -maozhe(猫着); 2015-2-7 (#9244415@0)

这是统计数学题目，理科好的可以看看 -huangfang(huangfang); 2015-2-6 (#9243340@0)
想买心头好，就要任性！否则就成了祥林嫂成天念叨，要是那年…… -2mi(颂歌); 2015-2-7 (#9243895@0)
你哪些系数是怎么得出来的？还有叫价除以地税得170，如何换成1.001？ -shelley57(shelley); 2015-2-7 (#9243979@0)

抱歉，没写清楚，170代表叫价/地税比率在170-175之间，这一区间的平均成交/叫价比=0.9987，市场平均成交/叫价比=1.0131，二者相除得出，相对成交/叫价比=0.9858，由于不SMOOTH（见下图蓝线），需要用SPLINE得出1.001,再计算DISLOCATION CHANGE，然后再OFF BALANCE 回去。 -xiangcaosh(船头); 2015-2-7 (#9244367@0)

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